Строительство в Краснодарском крае.

Строительство подземного пешеходного перехода на Красных Партизанах, который стал долгостроем, в Краснодаре возобновилось с приходом нового подрядчика. Это компания «СтройЮгРегион», принадлежащей депутату Александру Карпенко. Предыдущий генеральный подрядчик «Альмастрой» был освобожден от работ из-за значительного отставания графика, несмотря на получение аванса в 93 миллиона рублей. Новая компания начала с установки ограждения и размещения техники на объекте, после чего приступит к земельным работам с намерением завершить строительство до ноября 2024 года в соответствии с условиями контракта.

Как всё происходит?

Строительство подземного пешеходного перехода начинается с земляных работ – с выемки грунта для устройства котлована, который оборудуют опалубкой из металлических или деревянных конструкций. После этого укладывают арматуру и бетонируют несущие конструкции, возводя стены и перекрытия. Затем производят обустройство и отделку: монтируют внутренние коммуникации, утепляют и обшивают перекрытия и стены, устанавливают лестничные марши и пандусы для людей с ограниченными возможностями, освещение и системы пожаротушения. На очереди организация движения – устройство турникетов, лифтов и эскалаторов, если это необходимо. Выполняют благоустройство – озеленение, устанавливают лавочки, урны и прочее.

При строительстве подземного пешеходного перехода большое внимание уделяется органичному вписыванию в дорожную инфраструктуру. Необходимо тщательно спланировать пешеходные дорожки, ведущие непосредственно к входам и выходам из сооружения. Их ширина должна позволять комфортное скопление людей у турникетов. В зонах входов устраивают ограждения, освещение, лавочки. В самом переходе оборудуют лифты и эскалаторы, рассчитанные на ожидаемые пассажиропотоки. Выходы также обустраивают удобными тротуарами, расширяя проезжую часть в местах размещения, если это необходимо. Все это позволяет сделать интеграцию подземного сооружения с дорогами максимально плавной и не нарушающей движения пешеходов и транспорта.

Сколько времени в норме должны были строить переход в Краснодаре?

Строительство подземных пешеходных переходов обычно рассчитано на 12-18 месяцев при условии соблюдения проектного графика и отсутствии непредвиденных обстоятельств. Сначала необходимо 2-3 месяца на подготовку площадки, снос построек и выемку грунта. Затем этап возведения основных конструкций из монолитного железобетона занимает 4-6 месяцев. Далее устанавливается внутренняя отделка, инженерные коммуникации, лифтовое оборудование. Это еще 4-6 месяцев. Параллельно проектируется благоустройство, делают светильники, лавочки. Через год завершаются пусконаладочные работы, установка оборудования для организации пассажиропотоков. В последние 2-3 месяца выполняется внешняя отделка, устройство поверхностей, озеленение. При соблюдении всех сроков объект сдают в эксплуатацию в течение 14-18 месяцев.

Вопрос защиты

Для обеспечения максимальной безопасности пользователей при строительстве подземных переходов применяют целый комплекс мер. Несущие конструкции возводят из прочного монолитного бетона, рассчитанного на сейсмические нагрузки. Устанавливают автоматическую систему пожаротушения с датчиками дыма. Освещают переходы бесперебойными светильниками аварийного освещения. В проемах лестниц и эскалаторов устанавливают специальные ограждения. Оборудуют переходы камерами видеонаблюдения с записью на предмет ЧС. Организовывают помещения для персонала и посетителей в случае эвакуации. Также ставят ограждения у входов для предотвращения наездов транспорта.

Какие виды бывают?

При проектировании пешеходных переходов выбирают наиболее оптимальный вариант в зависимости от особенностей местности и ожидаемых потоков людей. Основные виды – надземные и подземные переходы. Надземные мостики выбирают для малолюдных участков, если нет возможности строить под землей.

Подземные переходы – основной вариант для густонаселенных районов и магистралей с интенсивным движением. При выборе рассматривают глубину залегания коммуникаций, рельеф, гидрогеологические условия. Если нужно пропустить небольшой поток, строят лестнично-пандусные сооружения. При больших расстояниях между тротуарами и высоких нагрузках устанавливают эскалаторы и лифты.

Защита от землетрясений

При проектировании и возведении подземных пешеходных переходов большое внимание уделяется обеспечению прочности и сейсмостойкости. Несущие конструкции из монолитного железобетона рассчитываются методом конечных элементов на восприятие статических и динамических нагрузок, включая ускорение сил инерции от землетрясений. Швы между бетонными панелями усиливают антисейсмическими швами. Грунтовый массив под фундаментами уплотняют и укрепляют, создавая единую монолитную конструкцию. Датчики контролируют осадку и деформацию сооружения. Перекрытия выступают за пределы стен, образуя связи монолита. При необходимости устанавливают амортизаторы для гашения сейсмических волн. Такая технология позволяет обеспечить прочность перехода даже при мощных толчках.

Вопрос изоляции

При строительстве подземных пешеходных переходов большое внимание уделяется защите от проникновения подземных вод. Заключительные геологоразведочные работы позволяют точно установить глубину залегания грунтовых вод и их фильтрационные свойства. Гидроизоляционная оболочка из монолитного бетона или полиэтиленовых мембран укладывается по периметру и на перекрытии. Перед этим грунт вокруг обводнения уплотняют закачкой цементно-песчаной суспензии. Возможно устройство свай из железобетона. Все это позволяет полностью исключить проникновение грунтовых вод как на строительстве, так и в процессе эксплуатации сооружения.

Чего нужно избежать?

Строительство подземных пешеходных переходов сопряжено с риском допустить ряд типичных ошибок. Необходимо тщательно проводить инженерные изыскания для точного определения объемов земляных работ и достаточной глубины заложения фундаментов, чтобы исключить риск подтопления сооружения. Стоит правильно рассчитать мощность осветительных приборов и параметры систем вентиляции, чтобы обеспечить комфорт эксплуатации перехода.

Не менее важно продумать вопросы инженерных коммуникаций и дренажа для предотвращения задержки воды. Необходимо детально проработать архитектурно-планировочную организацию и систему пожарной безопасности с учетом особенностей подземного сооружения. Нужен мониторинг осадки грунтов и деформации конструкций в процессе эксплуатации, для которого должны быть выделены средства. Соблюдение всех требований на этапах проектирования и строительства позволит избежать проблем при эксплуатации объекта.

Какие работы проводятся перед началом строительства?

Разработка проекта подземного пешеходного перехода начинается с инженерных изысканий. Проводят геологическое и инженерно-геодезическое обследование участка для определения рельефа, грунтов, гидрогеологических условий. На основании ожидаемых пассажиропотоков определяют расположение входов-выходов и их количество, необходимую проезжую часть перехода. Рассчитывают несущие конструкции, подбирают технологии строительства.

Специалисты также разрабатывают компоновку помещений, маршруты эвакуации. Проектируют инженерные системы, освещение. Дополнительно выполняют благоустройство, озеленение. После всего по результатам экспертизы проекта вносят изменения для достижения максимальной функциональности и безопасности подземного пешеходного перехода на всем протяжении срока эксплуатации.

Кто из профессионалов должен участвовать?

Разработка проекта подземного пешеходного перехода невозможна без привлечения целой междисциплинарной команды специалистов. Инженеры-геологи и геодезисты проводят соответствующие изыскания. Профильные специалисты выполняют расчёт несущих конструкций из монолитного железобетона.

Специалисты по инженерным системам разрабатывают коммуникации, системы вентиляции, освещения и пожаротушения. Ландшафтные дизайнеры занимаются благоустройством и озеленением. Архитекторы проектируют планировку, материалы отделки, зонирование помещений. Специалисты по пассажиропотокам моделируют движение людей. Производятся расчёты сейсмостойкости и антикоррозийной защиты. На всём протяжении работы консультируют юристы и эксперты по безопасности.

Как подготавливают объект?

Перед сдачей подземного пешеходного перехода в эксплуатацию проводится комплекс приёмо-сдаточных испытаний. Специалисты осуществляют проверку несущей способности конструкций, точности геодезического нивелирования, отсутствия деформаций. Подземные коммуникации проверяются на герметичность и функционирование.

Испытываются системы освещения, вентиляции, кондиционирования, пожарной и охранной сигнализации. В течение суток осуществляется имитация интенсивного движения пешеходов для проверки работоспособности всех систем. По результатам всех испытаний формируется акт о готовности объекта, после чего комиссия разрешает передачу в эксплуатацию и начинается период гарантийного обслуживания.

По какой причине затягивали со сдачей объекта в эксплуатацию?

Строительство подземного пешеходного перехода может затянуться из-за недостаточной проработки рабочей документации и сметы на этапе проектирования, что приводит к корректировке проекта на месте. Риск затягиваний есть из-за игнорирования сложных геологических условий участка может потребовать дополнительных работ по укреплению грунтов и обводнению.

Увеличение сроков возможно также из-за выявления в процессе строительства неучтенных коммуникаций, археологических объектов и строений. Иногда это происходит из-за затруднений с поставками материалов и оборудования, организацией транспортировки, нарушений сроков на отдельных операциях со стороны подрядчиков и простоев строительной техники. Перечисленного можно избежать детальной проработкой проекта и геологических условий, заблаговременным согласованием с поставщиками и строгим контролем хода строительства с применением штрафов за срывы сроков.

В июне прошлого года в городе Краснодаре на проспекте Знаменского началось строительство новой детской поликлиники. Ранее на этом месте находился долгострой, возведение которого начато еще в 2006 году, однако затем проект был заморожен, и объект много лет стоял заброшенным. В 2019 году администрация города отсудила это здание и приняла решение о реконструкции проекта.

Проектированием нового трехэтажного здания площадью более 6 тысяч квадратных метров, рассчитанного на прием 300 пациентов в смену, занималось чеченское ООО «Каскад» за 16,9 миллиона рублей. Непосредственное строительство осуществляла компания ООО «Грант Строй» за сумму свыше полумиллиарда рублей, выделенных из краевого бюджета. По завершении всех работ поликлиника получила заключение о соответствии проектной документации и готовности к эксплуатации.

Критерии оценки объекта

При проектировании и строительстве детской поликлиники необходимо учитывать повышенные требования к комфортности и безопасности для детей. Здание должно иметь достаточную освещенность и вентиляцию медицинских кабинетов, процедурных и прочих зон. Все поверхности выбираются так, чтобы их легко можно было очистить, чтобы не было вредных веществ. Отделка стен и полов должна быть изолирующей звуки, эргономичной, без углов и выступов. Оборудование кабинетов и медицинский инструментарий подбираются с учетом антропометрических особенностей детей.

Все инженерные системы соответствуют повышенным требованиям надежности, защиты от поражающих факторов и легкости уборки. Планировка коридоров и лестниц позволяет свободно передвигаться с детскими колясками и каталками. Предусмотрены зоны отдыха, игр и занятий для сопровождающих.

При строительстве детской поликлиники необходимо использовать материалы, обладающие повышенной гигиеничностью и безопасностью. Так, фасадные должны обеспечивать теплоизоляцию, быть стойкими к воздействию осадков и УФ-излучения. Фундамент и несущие конструкции выполняются из монолитного или сборного железобетона с добавками, предотвращающими коррозию. Внутренние перегородки – из гипсокартона или пенобетона, монолитные – с шовным соединением. Полы покрываются высокопрочными материалами: поливинилхлорид, полиуретан, линолеум. Все они пригодны для частой уборки и дезинфекции. Медицинское оборудование и мебель изготавливаются с применением защитных покрытий, исключающих проникновение вредных веществ и микробов. Отделочные материалы не содержат токсичных веществ и обладают повышенной стойкостью к влаге и ультрафиолету.

Какие локации должны быть?

При проектировании детской поликлиники необходимо предусмотреть функциональные зоны. Это должно быть место приема и регистрации пациентов, которое включает окошки/терминалы регистрации, зал ожидания с игровой и пространственной территорией для детей и для родителей. Есть зона диагностики и лечения с кабинетами узкопрофильных специалистов (педиатров, хирургов, кардиологов и т.д.). Оборудованы кабинетами функциональной диагностики и вспомогательных медицинских услуг (рентген, УЗИ, ЭКГ, физиотерапия и т.д.). Есть хозяйственно-бытовая зона с медицинскими и административными помещениями. Предусмотрена территория дневного стационара на случай круглосуточного наблюдения и ночевки маленьких пациентов. Наконец, есть зона питания для родителей и персонала поликлиники.

При строительстве детской поликлиники необходимо благоустроить прилегающую территорию, создав комфортные условия для пребывания детей и сопровождающих. Территория озеленяется, высаживаются деревья и кустарники. Организуется игровая площадка с мягким покрытием и разнообразным игровым оборудованием в соответствии с возрастами. Устанавливается спортивный комплекс с тренажерами и площадками. Выделяются зоны отдыха с лавочками, скамейками и тенью. Проводятся тротуары из натуральных и экологичных материалов, обеспечивающие комфортное передвижение с колясками. Освещение и видеонаблюдение гарантирующих безопасность. Устраивают парковку для родителей. Организуются уличные туалеты и пункты проката игр. Всё это позволит родителям с детьми приятно проводить время в ожидании и после посещения поликлиники.

Как должен выглядеть центр?

При проектировании фасада и внешнего вида детской поликлиники необходимо учитывать, что это социально значимый объект, ориентированный на детей. Его нужно сделать из качественных экологичных материалов, устойчивых к неблагоприятным погодным условиям. Цветовое решение фасада должно быть светлым, радующим детей и родителей. На фасаде целесообразно размещать разнообразные декоративные элементы и рисунки, связанные с детством и здоровьем: книги, цветы, животных, сказочные персонажи. Выходы и входы к зданию нужно чётко обозначить и сделать такими, которые легко просматриваются. Важно, чтобы у них были навесы для защиты от осадков. Окна помещений делают большими для максимального естественного освещения, предусматривают решетки безопасности. Создаётся уютный, радующий взор внешний облик поликлиники.

При проектировании детской поликлиники необходимо тщательно проработать то, как именно она будет вписываться в окружающую застройку. Здание не должно нарушать исторической среды, если она есть. Целесообразно использовать местные строительные материалы и элементы архитектурного декора для слияния с окрестными строениями. Важно учесть особенности рельефа местности и расположить здание с учётом панорамных видов и освещённости. Необходимо обеспечить удобный проезд общественного транспорта, парковку для посетителей и ландшафтную связь со смежными территориями парков и скверов. Подбираются цвета и материалы фасадов так, чтобы поликлиника органично вписывалась в окружение.

Вопрос здоровья

При отделке интерьера детской поликлиники необходимо максимально соблюдать требования безопасности и комфорта для самых маленьких. Отделочные материалы должны быть экологичными, не содержать токсичных веществ. Поверхности стен и потолков лучше окрашивать светлыми красками, исключающими резкий контраст. Полы делают из натуральных противоаллергенных материалов. Причём они не должны быть скользкими. Мебель подбирается удобной и прочной, без острых кромок. Освещение – естественное дневное и искусственное – создается равномерным и близким к дневному. В коридорах и зонах ожидания устанавливаются развивающие конструкторы и игрушки. Необходимо обеспечить отличную вентиляцию и точную температурно-влажностную регулировку во всех помещениях.

Качество на высоком уровне

В современных детских поликлиниках большое внимание уделяется комфорту и удобству для юных посетителей и родителей. Здания проектируются светлыми и просторными, с обилием зелени в интерьере. Кабинеты врачей и процедурные выполняются в детском игровом дизайне с интерактивным медицинским оборудованием. Залы ожидания оснащаются развивающими игровыми комплексами, телевизорами с детскими каналами. Предусматриваются комнаты для кормления и перевязки малышей. Создаются сервисы по развлечению и присмотру за братьями и сестрами.

Все это позволяет родителям не отвлекаться от лечения ребенка и комфортно провести время в ожидании. Оценка удобства, детализация процессов и высокотехнологичное оборудование придают таким клиникам дружелюбный уютный дизайн и повышают эффективность медицинского обслуживания детей.

При проектировании и эксплуатации поликлиники важно обеспечить максимальную инклюзивность, чтобы дети с ограниченными возможностями здоровья чувствовали себя комфортно наравне со всеми. Это предполагает наличие пандусов и поручней при входах, удобной планировки коридоров и кабинетов, позволяющей передвигаться на колясках и креслах-колясках.

Лифты и санузлы тоже нужно приспособить для инвалидных колясок. В интерьере и на игровых площадках необходимы сенсорные элементы для детей с нарушениями зрения. Оборудование должно получить возможность изменения высоты и наклона. Следует гарантировать доступ к информации в удобных форматах для всех категорий посетителей. Только с учетом этих требований можно гарантировать равный доступ всем детям к качественному медицинскому обслуживанию.

Из чего возводят?

При отборе материалов для строительства детской поликлиники следует придерживаться строгих требований экологичности, гигиеничности и безопасности. Так, для фундамента и несущих конструкций необходимо использовать железобетонные составы, полностью лишенные токсичных добавок и стойкие к коррозии. Внутренние перегородки целесообразно изготавливать из пористых материалов, не накапливающих влагу и не влияющих отрицательно на микроклимат помещений.

Полы и стены облицовываются высокопрочным покрытием, не содержащим формальдегиды, свинец и другие опасные компоненты. Мебель, медицинское оборудование и бытовая техника изготавливают из материалов, полностью исключающих вредное воздействие на здоровье ребенка. Отделочные элементы подбираются из натурального природного сырья.

Где возводят?

При выборе места для строительства детской поликлиники следует учитывать множество важных факторов. Желательно расположение в светлой и экологически чистой зоне города с развитой транспортной инфраструктурой для удобства посещения. Участок должен располагаться в непосредственной близости от зеленых насаждений, парков и детских площадок для организации развлекательной среды во время перерывов и ожидания. Рельеф местности желательно ровный, без значительных перепадов, позволяющий гарантировать беспрепятственный доступ в здание. Приоритетными можно назвать также факторы солнечной освещенности и микроклимата участка, обеспечивающие комфорт пребывания.

В условиях экономического кризиса продолжил расти объем ввода нового жилья в России. По данным статистики, он вырос на 7,5% по сравнению с предыдущим годом и составил рекордные 110,4 миллиона квадратных метров. В то же время спрос населения на новостройки и вторичное жилье резко снизился. Если в декабре падение составляло 30-50% к прошлому месяцу, то в январе – более 50%. Эксперты связывают это с повышением ключевой ставки Центробанка, из-за чего выросли проценты по ипотеке. Увеличились размер первоначального взноса и стоимость квадратного метра, что сделало ссуду менее доступной. Также на спрос повлиял сезонный фактор.

На что ещё надо обращать внимание?

При этом объёмы ввода остаются высокими, так как ранее начатые проекты нужно достраивать. У застройщиков остаётся большое количество непроданных квадратных метров. Санкции также способствуют увеличению инвестиций в недвижимость как один из каналов вложения средств. Тем не менее, дальнейшее развитие ситуации будет зависеть от динамики ипотечных ставок и экономической обстановки.

На рынок недвижимости влияет множество переменных факторов, все учесть и предсказать развитие ситуации достаточно сложно. Помимо уровня ипотечных ставок и стоимости жилья, зависящих от макроэкономической конъюнктуры и политики регуляторов, на спрос наряду с платёжеспособным спросом населения оказывают влияние инвестиционные возможности и ожидания различных участников рынка, в том числе застройщиков и финансовых организаций.

Кроме того, необходимо учитывать сезонные колебания, а также политические и геополитические риски, определяющие инвестиционный климат. Поведение всех этих переменных зависит от целого комплекса взаимосвязанных факторов, что требует учёта множества нюансов при прогнозировании конъюнктуры жилищного рынка и принятии управленческих решений его участниками.

Вопрос препятствий

Высокая ключевая ставка, установленная Центральным банком России для регулирования инфляции, оказывает существенное негативное давление на рынок недвижимости, делая ипотечное кредитование менее доступным для населения. Повышение ставки приводит к росту процентных платежей по существующим ипотекам, а также увеличивает минимальный размер первоначального взноса и стоимость приобретения жилья в целом. Это негативно сказывается как на спросе граждан на покупку недвижимости для собственного проживания, так и на привлекательности вложений в эту отрасль.

Учитывая, что инфляция остаётся высокой, нет оснований ожидать снижения ключевой ставки ЦБ в ближайшее время, пока она используется в качестве основного инструмента политики против неё. Это не позволяет снять негативное влияние данного фактора на ситуацию в сфере недвижимости.

Что на горизонте?

Период относительно низких ставок, наблюдавшийся на протяжении последних лет и способствовавший активному развитию ипотечного кредитования как основного способа приобретения жилья, вероятно, подходит к концу. Повышение ключевой ставки Центрального банка, вызванное необходимостью борьбы с инфляцией, привело к существенному удорожанию банковского кредитования. Рост процентных ставок по ипотеке, увеличение минимальных первоначальных взносов и жесткая политика регулятора в отношении заемщиков фактически лишили многих граждан возможности взять ипотеку на выгодных условиях.

Подводные камни

С учетом высокой стоимости жилья и относительно невысоких доходов большей части населения, основным способом приобретения недвижимости для собственных нужд в последние годы стала ипотека. Благодаря периоду низких ставок по ипотечному кредитованию люди могли брать кредит под невысокий процент под залог получаемого в собственность жилья. Это позволяло растянуть выплаты на длительный срок и снизить месячную нагрузку, сделав покупку квартиры или дома по силам большей части населения. В результате доля сделок, связанных с ипотечным кредитованием, перевалила за половину всех продаж на рынке недвижимости. И именно такой механизм приобретения жилья стал наиболее распространенным в стране.

Развитие рынка недвижимости и доступность жилья для населения во многом зависят от политики в этой сфере. Государство может оказывать содействие через систему субсидирования ипотечных ставок, предоставление налоговых льгот застройщикам, а также регулирование цен на земельные участки, строительные материалы и услуги. Кроме того, оно устанавливает правила предоставления ипотечных кредитов, требования к застройщикам и контроль качества возведения объектов. Так, через нормативно-правовое регулирование и финансовую поддержку власти могут стимулировать или, наоборот, тормозить развитие рынка недвижимости и доступность жилья для граждан.

Вопрос инерции

На фоне изменений в макроэкономической ситуации и ужесточения условий ипотечного кредитования рынок недвижимости в настоящее время находится под сильным влиянием инерционных процессов. Это объясняется тем, что в отличие от других отраслей экономики, динамика на рынке жилья всегда отражает ситуацию с определенным запаздыванием. Это связано с длительными сроками проектирования, строительства и сдачи объектов недвижимости в эксплуатацию.

Поэтому на первых порах ввод нового жилья и продажи застройщиками имеющихся квартир происходят в основном по ценам и условиям, установленным в период экономического бума. Более заметное влияние ухудшения ситуации проявится на рынке лишь спустя определенное время, по мере реализации уже начатых, но еще не завершенных проектов.

Лучше брать сейчас

Хотя экономическая ситуация на данный момент не отличается стабильностью, а условия ипотечного кредитования стали жестче, покупка недвижимости именно сейчас может быть выгодной за счет нескольких факторов. Цены на новостройки пока не успели в полной мере адаптироваться к изменившимся условиям и по-прежнему основаны на прогнозах более благоприятного периода. Кроме того, застройщики будут готовы предложить покупателям дополнительные скидки и льготные условия для стимулирования продаж. Также есть шанс приобрести выгодные варианты на вторичном рынке, где цены прощупывают дно цикла. Поэтому, несмотря на неопределенность, сейчас существует возможность выгодно вложиться в недвижимость.

Неизвестность

В текущей непростой геополитической обстановке с противоречивыми тенденциями и быстро меняющимися условиями давать однозначные долгосрочные прогнозы развития рынка недвижимости представляется затруднительным. Любое обострение международной конфронтации или введение новых санкций может негативно сказаться как на инвестиционном климате и притоке капитала в страну в целом, так и на платежеспособном спросе населения.

С другой стороны, разрядка геополитических противоречий или улучшение внешнеэкономических связей могут стимулировать развитие отрасли. В таких условиях повышенной неопределенности прогнозирование может быть направлено на выявление вероятных сценариев, но оно не даст однозначный ответ прогнозирование долгосрочной динамики.

Надо учитывать специфику субъекта РФ

В силу большой территориальной протяженности России и значительных региональных особенностей экономики и рынка недвижимости общероссийская статистика не всегда позволяет точно оценить ситуацию. Во многом развитие рынка жилья будет зависеть от состояния экономики и сферы занятости конкретного региона, расположения и инфраструктуры застраиваемых территорий, а также политики местных властей. Именно поэтому при прогнозировании целесообразно фокусироваться не столько на общероссийских трендах, сколько на детальном изучении ключевых показателей спроса и предложения по отдельным регионам и городам для точного понимания перспектив.

Для получения объективной и цельной картины ситуации на рынке недвижимости необходимо учитывать мнения и оценки не только одной компании или эксперта, но и сопоставлять взгляды разных риэлторских компаний, работающих на данном рынке. Только такой подход позволит сбалансировать излишне оптимистичные или пессимистичные прогнозы отдельных игроков и понять, какие тенденции объективно складываются под влиянием различных действующих факторов. Анализ перспектив с позиций разных участников рынка даст полную и многогранную картину, не подверженную субъективному влиянию отдельных компаний, что крайне важно для принятия взвешенных решений.

Закредитованность

В текущих условиях ужесточения условий кредитования на спрос на жилье также негативно влияет высокий уровень задолженности населения. Многие граждане в предшествующие годы воспользовались доступной ипотекой не только для приобретения основного жилья, но и в целях инвестирования или покупки дополнительной недвижимости. В ситуации увеличения процентных ставок по кредитам и падения доходов населения обслуживание имеющихся ипотечных займов может стать проблематичным. Это неизбежно сказывается на готовности дальнейшего кредитования и снижает спрос.

Несмотря на временные колебания рынка и риски прогнозирования, общие тренды указывают на то, что доступность приобретения жилья в собственность для значительной части населения будет снижаться. Это вызвано как макроэкономическими факторами, так и структурными проблемами предложения. Цены на недвижимость станут расти быстрее доходов граждан по целому ряду причин. Одним словом, на фоне сохраняющихся проблем в жилищной сфере и неопределенности экономической конъюнктуры перспективы доступного приобретения жилья в обозримом будущем выглядят довольно туманными.

Генплан Краснодара, который был разработан компанией НИИ ПГ за почти 140 миллионов рублей, может быть скорректирован в ходе создания нового единого документа территориального планирования и градостроительного зонирования города. Над ним снова ведётся работа той же организацией. В итоге, за разработку трех планировочных документов бюджет Краснодара выделит данной организации порядка 207 млн рублей.

О чём идёт речь?

Генплан развития города – это комплексный долгосрочный документ территориального планирования, в котором на основе анализа существующего состояния определяются приоритетные направления социально-экономического и градостроительного развития территории на ближайшие 10-15 лет. В Генплане указывается расположение и площади различных зон города, предлагаемые изменения в границах населенных пунктов, направления развития транспортной сети, энерго- и коммуникационной инфраструктуры, охранные зоны для объектов культурного наследия. Есть схемы функционального зонирования с указанием мест под жилищное и промышленное строительство, зеленые насаждения и объекты рекреации.

Зачем нужен?

Генплан развития города должен в едином документе комплексно предусматривать и обосновывать оптимальные направления территориального развития и пространственной организации городской среды с учетом прогнозируемой динамики численности и состава населения. Он делает это путём определения баланса застроенных и природных территорий, сетей транспорта и инженерных коммуникаций, а также размещения объектов жилищного, производственного и социального назначения для обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности населения. Причём всё проводится с соблюдением требований охраны окружающей среды и эффективного использования природных ресурсов на всю перспективу реализации документа.

Кто принимает участие?

Обычно к разработке привлекаются специализированные подразделения муниципальных органов власти в сфере архитектуры и градостроительства. В их составе имеются квалифицированные архитекторы, инженеры, экономисты, способные на основе комплексного анализа природных, социально-экономических и иных факторов разработать оптимальную модель функционально-планировочной организации территории города. При этом принимаются во внимание перспективы его устойчивого развития.

На что надо обращать внимание?

При разработке Генерального плана города и других документов территориального планирования учитываются такие основные факторы: текущее состояние и перспективы развития демографической ситуации в городе. Также анализируется уровень и структура занятости населения, объемы производства и инвестиций. Принимается во внимание состояние и пропускная способность транспортной инфраструктуры. Учитывается наличие и планы развития социальных и бытовых объектов. Анализируются особенности рельефа и гидрографической сети, природно-климатических условий, природно-заповедного фонда и возможности его использования.

При разработке документов территориального планирования детально изучается имеющаяся информация о границах и функциональном зонировании площади города, точном расположении инженерных коммуникаций и объектов транспортной инфраструктуры, местоположении и типах существующей застройки. Причём всё это должно быть с указанием или документально подтвержденном количеством этажей и назначении зданий. Большое значение имеют данные об имеющихся природоохранных территориях, объектах культурного наследия и зонах с особыми условиями использования территорий. Нужны подробные сведения о демографической ситуации. Проводится анализ уровня и структуры занятости населения, объемов производства и инвестиций, имеющейся транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры в городе.

Работа с разными каналами

Для комплексного анализа ситуации и разработки оптимальных решений по развитию территории города специалисты используют данные из различных источников. В частности, они изучают материалы текущего генерального плана и других документов планировки, в которых зафиксировано существующее состояние застройки и инфраструктуры. Также анализируют статистические данные местных органов управления о динамике социально-экономических показателей. Дополнительно проводится работа по аэро- и космоснимкам для уточнения актуального использования территории. Кроме того, специалисты рассматривают результаты предшествующего мониторинга состояния окружающей среды и природопользования, а также отчеты общественных слушаний и опросов населения.

При разработке документов территориального планирования специалисты тщательно проверяют полученную информацию на достоверность и актуальность. Они непосредственно выезжают на местность для детального обследования и замеров существующей застройки и коммуникаций, сопоставляя полученные данные с картографической документацией и статистической отчетностью. При необходимости проводятся интервью с местными властями и бизнес-структурами для уточнения планов и характеристик развития производственных объектов. Кроме того, организуются общественные обсуждения для выявления расхождений в имеющейся информации и оценки актуальных проблемных территорий с точки зрения местных жителей.

Как не допустить недочётов? Задачи

При разработке документов территориального планирования необходимо обеспечить высокий уровень качества, учитывая все существенные требования. Генеральный план должен подробно обосновать комплексное обустройство территории города с учетом динамично меняющейся природной, социально-экономической и технологической среды. Предлагаемые решения обязаны обеспечить эффективное размещение всех видов инфраструктуры, соблюдение всех нормативов благоустройства и экологической безопасности, сохранение объектов культурного наследия. При этом план должен формироваться с учетом мнений заинтересованных сторон и быть достаточно гибким для корректировки под изменяющиеся реалии. Он нужен, чтобы обеспечивать баланс интересов бизнеса, власти и общества, способствуя комфорту для жителей города.

После разработки проекта Генерального плана города и до его утверждения проводится тщательная экспертиза документа. На ней присутствуют представители местных органов власти, общественные эксперты, а также приглашаются специалисты в области архитектуры, градостроительства, транспорта, экологии и других отраслей. Они детально изучают все разделы плана, рассматривают предложения по зонированию и размещению объектов, оценивают обоснование прогнозных расчетов. Проводятся общественные обсуждения с жителями. Выявленные недочеты или расхождения устраняются разработчиками до финального утверждения документа, обеспечивающего сбалансированное развитие города на многие годы вперед с учётом всех заинтересованных сторон.

Функции Генплана Краснодара

Генеральный план города является ключевым стратегическим документом, который определяет перспективы развития территории на долгосрочную перспективу в 15-20 лет. Он устанавливает основные зоны в черте города, выделяя территории для расселения, производства, инфраструктуры, отдыха и охраны окружающей среды. На основе Генплана распределяется застройка городских районов и определяется размещение объектов социально-бытового и транспортного назначения. Также план служит для обеспечения комплексного развития городской инженерной инфраструктуры, рационального использования природных ресурсов и охраны исторического облика территории.

Генеральный план города Краснодара, как и любого крупного города, учитывает все специфические особенности данной территории. Так, при планировании большое значение имеет расположение города в плодородной зоне равнины, что предопределяет развитие сельскохозяйственного производства и пищевой промышленности на территориях вокруг города. Также учитывается близость к курортам Черноморского побережья. Это устанавливает роль Краснодара как транспортного узла для отдыхающих. Берется во внимание необходимость защиты участков природы, изначально существовавших в этом районе, и сохранение исторического облика центральной части города как памятника архитектуры советского времени.

Обратная связь

При разработке Генерального плана Краснодара большое внимание уделяется вовлечению местного сообщества в процесс. На ранних стадиях разработки проводятся открытые публичные слушания с жителями, на которых специалисты представляют имеющиеся концепции и варианты планировочных решений. Желающие могут задать вопросы и высказать пожелания. Затем организуется сбор обратной связи через онлайн-опросы и прием обращений, чтобы учесть максимальное число мнений. Все поступившие комментарии тщательно анализируются, а аргументированные предложения учитываются при доработке проекта с целью сделать его реализацию наиболее приемлемой для жителей города и отвечающей их основным запросам.

Предпринимательство

Генеральный план города Краснодара важен для развития бизнеса на этой территории. Определяя зоны размещения промышленных и логистических объектов, он создает необходимую правовую основу для привлечения инвестиций. Благодаря Генплану бизнесмены получают четкую информацию о перспективах развития транспортной инфраструктуре, что позволяет лучше планировать свою деятельность. Кроме того, документ определяет облик города и способствует росту экономической активности и повышению инвестиционной привлекательности территории. Это, в свою очередь, стимулирует расширение рынка сбыта, появление новых деловых партнеров и расширение возможностей для развития бизнеса в Краснодаре.

Банк «ДОМ.РФ» выделил 1,5 миллиарда рублей кредита застройщику «Твое место» для достройки проблемного жилого комплекса «Дом Скала» в историческом центре Краснодара, строительство которого тянется уже более десяти лет со множеством перепадов. Несмотря на изменение собственников и банкротство первоначального застройщика ГК «Аксис», новая компания получила финансирование для возведения до конца 2024 года 18-этажного здания с 450 квартирами. Планируется, что это будет успешный опыт партнерства, позволяющий реализовать дальнейшие застройщики проекты в регионе.

Вопрос контекста

Элитный ЖК «Дом Скала», расположенный в историческом центре Краснодара, отличается повышенным качеством и комфортом по сравнению с обычным жильем. Здесь будут созданы условия для проживания состоятельных граждан: просторные квартиры площадью более ста квадратных метров с высокими потолками, лучшей отделкой использующихся материалов, возможностью объединения нескольких этажей. Также планируются развитая инженерная инфраструктура, комплекс безопасности, консьержные и уборочные услуги, зоны отдыха на крыше и террасах с панорамными видами, близкое расположение к деловому и культурному центру города.

Критерии оценки

При строительстве элитного жилого комплекса в историческом центре Краснодара изначально предъявлялись повышенные требования по всем аспектам проектирования и возведения объекта. Так, здание должно было максимально гармонично вписаться в историческую застройку района, поэтому тщательно прорабатывались пропорции и фасадные решения. Применялись только высококачественные строительные материалы с длительным сроком службы. Особое внимание уделялось энергоэффективности и экологичности здания, комфорту проживания. Предъявлялись жесткие требования к отделке и дизайну помещений, инженерным коммуникациям и благоустройству территории в соответствии с элитным статусом объекта.

Вопрос локации

Для строительства элитного жилого комплекса обычно подбирается стратегически выгодное месторасположение в престижном центральном районе города, обеспечивающее высокий спрос и стоимость недвижимости. Так, ЖК «Дом Скала» находится в историческом центре Краснодара, на пересечении оживленных транспортных магистралей недалеко от деловой и культурной зоны, что позволяет привлекать в качестве потенциальных клиентов и инвесторов состоятельных горожан и руководителей крупных компаний. Близкое расположение к развлекательным и торговым центрам, паркам также положительно влияет на привлекательность жилья премиум-класса и его инвестиционные характеристики.

При выборе места для строительства элитного жилого комплекса большое значение уделяется экологическим аспектам. Участок для ЖК был тщательно отобран с учетом природных характеристик и окружающей среды. Проводились исследования качества воздуха и воды, уровня шума и вибраций, что позволяет гарантировать максимально благоприятные условия проживания. Кроме того, при реализации проекта уделено внимание сохранению зеленых насаждений и ландшафта, применению энерго- и ресурсосберегающих технологий, очистных сооружений для сточных вод. Это позволяет создать экологически чистую среду обитания, соответствующую повышенным стандартам комфорта элитного жилья.

При выборе особый акцент сделан также на характеристиках близлежащей территории и соседству. Идеальным вариантом оказалось нахождение рядом с ЖК объектов социальной и транспортной инфраструктуры, обеспечивающих высокий уровень комфорта. Это могут быть учреждения культуры и образования, медицинские центры, офисные и административные здания, торгово-развлекательные центры, парки и скверы, удобный доступ к метро и качественным магистралям. Такое соседство позволяет привлекать в квартиры ЖК состоятельных жильцов, обеспечивает высокий уровень обслуживания и сохраняет высокую стоимость недвижимости на длительную перспективу.

При строительстве элитного жилого комплекса большое внимание уделяется транспортной доступности и развязке, так как это является ключевым фактором привлекательности для целевой аудитории. ЖК «Дом Скала» располагается недалеко от центральных магистралей и в шаговой доступности от остановок общественного транспорта, что позволяет жильцам комфортно перемещаться по городу. Близкое расположение к выезду из Краснодара в аэропорт и курортные зоны также облегчит доступ выходных и праздничных поездок. В проекте уделено внимание организации парковочных мест и транспортных развязок, обеспечивающих плавный поток машин к ЖК и предотвращающих пробки, что играет важную роль при продаже.

Не для всех

В элитном жилом комплексе, обычно предлагается для проживания ограниченное количество квартир. Это объясняется тем, что подобные резиденции призваны обеспечить максимально высокий уровень комфорта и дорогого сервиса только для избранного круга состоятельных лиц. В условиях ограниченного пространства застройщик может сфокусироваться на качественном оснащении каждой квартиры лучшими материалами и техникой, обеспечить высокий уровень безопасности и обслуживания для жильцов. В отличие от массового жилья, элитные комплексы – это не для всех и подразумевают статус эксклюзивности, недоступный обычным покупателям.

Начало работы

Проектирование элитного жилого комплекса «Дом Скала» начиналось с разработки концепции как уникального архитектурного решения, гармонично вписывающегося в историческую среду. Была проведена оценка природных и социально-экономических особенностей участка, определен круг целевой аудитории. На основе этого разрабатывались эргономичные планировки квартир с лучшими материалами и техническим оснащением, панорамными видами, зонами общего пользования. Прорабатывались инженерные системы жизнеобеспечения, энергоэффективности, комплекс безопасности. В визуализации максимально учитывался баланс функциональности и дизайна. Разрабатывались ландшафтные решения. Внедрялись инновационные изысканные решения. Это помогло получить уникальный продукт премиум-сегмента для самого требовательного круга покупателей.

Как дом вписался

При проектировании элитного жилого комплекса «Дом Скала» в историческом центре Краснодара большое внимание уделялось гармоничной интеграции здания в уже сложившуюся городскую среду. Архитектурное решение органично вписывалось в контекст окружающей застройки, учитывались масштабы и стилистика близлежащих сооружений. Экстерьер здания запланирован в сдержанных тонах, дополняющих окружающий колорит. Натуральные материалы фасадов и зелень балконов смягчили впечатление от масштабности. Озеленение территории, светопрозрачные уровни надземных этажей – всё соответствует современным тенденциям. Благодаря гармоничной стилистике комплекс органично дополнил исторический ансамбль центральной части города.

Кто участвовал в работе?

При проектировании и строительстве элитного жилого комплекса привлекались ведущие отраслевые специалисты и компании, обладающие большим опытом реализации зданий премиум-класса. Для разработки уникального архитектурного решения была приглашена известная архитектурная студия. Дизайн интерьеров поручили ведущему дизайн-бюро. Строительство вели титулованные генеральные подрядчики по высшей категории сложности. Были задействованы лидеры рынка, обладающие необходимыми технологическими и кадровыми ресурсами для реализации повышенных требований к качеству строительных и отделочных работ, срокам, безопасности. Это позволяло гарантировать получение уникального продукта премиум-сегмента.

Вопрос внешнего вида

Фасад элитного жилого комплекса «Дом Скала» является визитной карточкой объекта. Он требовал особенно тщательной проработки. При проектировании фасада велась работа по достижению гармонии с окружающей исторической застройкой посредством подбора сдержанных естественных материалов и цветовых решений. Фасад выполнялся из натурального камня с плавными переходами между этажами, что придавало зданию лаконичность и монументальность. Особое внимание уделялось деталям, формирующим рисунок фасада: карнизам, наличникам, парапетам. Эркерные выступы балконов разнообразили силуэт. Благодаря такому подходу удалось создать эстетичную и функциональную оболочку, достойную элитного статуса объекта.

А что внутри?

Планировка квартир в элитном жилом комплексе «Дом Скала» разрабатывалась с учетом пожеланий самых взыскательных клиентов. Предусмотрены просторные светлые зоны с эксклюзивными отделочными материалами. Особое внимание – функциональности: открытые зоны с кухнями-студиями, огромные спальни с выходами в просторные балконы и встроенными гардеробами. На высших этажах всё дополнено панорамными лоджиями. В квартирах предусматривались зоны для проведения развлекательных мероприятий. Выделены пространства для хозяйственных нужд. Большое внимание уделено соответствию всех параметров планировки международным стандартам эргономики и комфорта премиум-класса.

Что с материалами?

Они должны соответствовать повышенным стандартам качества и долговечности. Используются обычно только экологически чистые и натуральные материалы: для наружных стен – импортный природный камень высокой прочности, фасады – лицевой кирпич с полимерным покрытием, оконные блоки – алюминиевые профили ведущих мировых производителей. В интерьерах – мрамор, гранит, дерево экзотических пород. Материалы полов – напольные покрытия из натурального камня, паркет, ламинат премиум-сегмента. Системы вентиляции, освещения, водоснабжения – ведущих европейских брендов.

Ноу-хау

При строительстве элитного жилого комплекса стандартно применяются самые современные энергоэффективные и бесперебойные системы, обеспечивающие максимальный комфорт и безопасность. Это подразумевает: автоматизированную систему контроля и управления доступом, видеонаблюдения и охраны; интеллектуальную систему мониторинга качества воздуха; индивидуальное регулирование температуры и влажности в помещениях. Также должно быть собственное водоснабжение и водоочистка, теплоснабжение на основе возобновляемых источников энергии. Часто устанавливают автономную систему электроснабжения. Большое значение имеет интернет-подключение высокой пропускной способности. Всё учитывается комплексно.

На выставке YugBuild в Экспограде Юг в Краснодаре был представлен обновленный макет масштабного проекта строительства нового района в северо-восточной части города. О нём говорят далеко не первый год. Этот проект известен как «Новый Краснодар». По планам, он будет рассчитан на проживание 270 тысяч человек на площади 1500 гектаров. Там планируется построить жилые дома, социальную и транспортную инфраструктуру, парки и скверы. Район предполагается сделать экологичным с разветвленной сетью улиц и велодорожек протяженностью 150 км, а также высадкой 112 тысяч деревьев. Предусмотрено строительство 22 школ, 45 детских садов, 12 поликлиник, 3 стадионов и других объектов.

Контекст

Масштабный проект строительства нового района в северо-восточной части Краснодара под названием стал одним из самых крупных и значимых строительных предприятий в регионе, над которым уже несколько лет трудится огромное количество ведущих компаний и инженеров. Свыше десятка организаций, среди которых известные застройщики, проектные институты и девелоперы, разрабатывают детальный генплан и проектную документацию с учетом всех современных требований по экологии, транспортной доступности и благоустройству. Специалисты проводят большой объем расчетов и исследований, чтобы обеспечить комфортабельное проживание для 270 тысяч человек в гармонии с природным ландшафтом. Реализация такого объёмного и важного для региона проекта потребует многих лет кропотливой совместной работы лучших отраслевых экспертов.

Что нельзя никак упускать из вида?

При планировании и реализации проекта строительства нового масштабного района для 270 тысяч крайне важным является тщательный учет и минимизация возможного негативного антропогенного воздействия на окружающую среду. Игнорирование этого фактора может привести к значительному загрязнению почв, воздуха и водоемов под тяжестью такой большой плотности населения и хозяйственной деятельности. Поэтому при проектировании систем водоснабжения, водоотведения, тепло- и энергоснабжения, транспортной инфраструктуры и расположении промышленных объектов необходимо выполнять расчёт максимально допустимой нагрузки на природную среду в соответствии с жёсткими экологическими нормативами, чтобы обеспечить устойчивое развитие нового района без ущерба для окружающей территории.

Почему именно там?

Территория в северо-восточной части Краснодара для реализации проекта была выбрана не случайно. Это обширный участок в 1500 гектаров, расположенный в непосредственной близости от существующей застройки города и отделенный от него лишь транспортными магистралями, что обеспечит удобную доступность нового района. Кроме того, этот район на данный момент практически не имеет жилой застройки и представляет собой свободную территорию, благоприятную для компактного размещения новой части города. Также здесь есть возможность организовать все необходимые инженерные коммуникации и инфраструктуру с нуля под потребности 270 тысяч человек. Это делает данный участок одним из наиболее подходящих для строительства района такого масштаба.

С чего планируется начать?

В первую очередь на территории под строительство нового района необходимо будет провести огромные работы по подготовке земельных участков. Инженеры приступят к детальному проектированию всей инфраструктуры: транспортных развязок и магистралей, коммуникаций для электроснабжения, водоснабжения и водоотведения. Будет осуществляться выемка и намыв грунта для выравнивания рельефа, а также рекультивация земель. Особое внимание необходимо уделить организации эффективной системы очистных сооружений. Этап подготовки займет много времени, потребует огромных финансовых и трудовых затрат, но именно от качества данных предварительных работ будет зависеть дальнейшее бесперебойное развитие нового микрорайона и комфорт проживания.

При планировании дорожной инфраструктуры нового района уделено приоритетное внимание обеспечению удобной транспортной доступности и связи с основными магистралями города. Предполагается развитая сеть широких автомобильных дорог, которые обеспечат быстрое перемещение по территории нового микрорайона и выход к трассам, ведущим в центр и аэропорт города. Прокладка магистралей будет проводиться с учетом рельефа местности и возможных направлений роста. Большое внимание уделено организации улиц с достаточным числом полос движения, перекрестков и развязок для обеспечения комфортных потоков транспорта. Также в планы входит создание разветвленной сети велодорожек, пешеходных зон и остановок общественного транспорта.

Природа

Большое внимание в проекте уделено организации зеленых и парковых зон, которые приобретут принципиальное значение для комфортного проживания и отдыха большого числа жителей. Будет внедрена система разных по типу и площади зеленых насаждений. Наибольшие лесопарковые массивы планируется разбить вдоль водоохранных буферных зон и на границах жилой застройки, чтобы обеспечить оптимальные условия и защитить дома от выбросов соседних промышленных объектов. Также на территории кварталов и микрорайонов будут организованы небольшие дворовые скверы и детские площадки. Особое внимание авторы проекта уделят озеленению берегов будущего водоема и центральных бульваров для создания комфортной рекреационной зоны.

Грамотный ландшафтный дизайн играет исключительно важную роль при проектировании нового района для 270 тысяч человек. Только с учетом особенностей рельефа, почв и климата можно спланировать комфортабельную среду обитания, гармонично вписанную в ландшафт. Правильный подбор растительности для озеленения, создание естественных водоемов и склонов позволит смягчить перепады высот, обеспечить фильтрацию и увлажнение воздуха, а также защиту от ветров и шума. Тщательный ландшафтный дизайн важен для обеспечения микроклимата района, снижения антропогенного воздействия и создания комфортных условий проживания. Это позволит спроектировать экологичную и гармоничную среду для большого числа жителей.

Дьявол кроется в деталях

При проектировании нового района особое внимание уделяется подробной проработке вопроса уличного освещения. Правильная организация освещения имеет важное значение не только для безопасности передвижения жителей по территории по вечерам, но и для создания комфортной городской среды. При этом решение необходимо подбирать с учетом энергоэффективности: устанавливать энергосберегающие светильники, оснащенные светодиодами, регулируемыми по интенсивности. Также важно тщательно спланировать расположение фонарей для получения равномерного освещения при минимальных затратах. Это позволит создать благоприятные условия для проживания, обеспечив при этом экономию электроэнергии за счет применения эффективных решений в области освещения.

Важной составляющей проектирования нового района станет комплексное решение вопросов, связанных со спортом и здоровым образом жизни будущих жителей. Будут построены несколько крупных комплексов с бассейнами, тренажерными и тренировочными залами, площадками для различных видов спорта. Однако отдельное внимание уделят и более доступным возможностям для занятий физкультурой и спортом. Так, в каждом микрорайоне запроектированы открытые площадки и детские спортплощадки. Планируется также проложить сеть велосипедных дорожек, связывающих между собой все ключевые точки района. Это позволит жителям любого возраста получить возможность для регулярных физических упражнений прямо под домом, способствуя тем самым повышению качества жизни.

Детские площадки запланированы в каждом микрорайоне нового поселка на расстоянии не дальше 300-500 метров, чтобы малыши могли со спокойной душой бегать, играть прямо под присмотром родителей из своих домов. Площадки предполагается оснащать разнообразными и безопасными аттракционами и конструкциями: горками, качелями, песочницами, лазалками, кубиками и домиками на столбиках. Пространство вокруг них будет облагорожено зелеными насаждениями и скамейками для взрослых, а также оснащено уличными светильниками, чтобы дети могли радоваться играм и отдыху допоздна под присмотром родителей.

Вопрос организации парковочных мест и стоянок транспортных средств также тщательно прорабатывается при проектировании нового жилого района. Запланировано создание подземных и многоуровневых паркингов под жилыми и общественными зданиями для разгрузки территории. На основных транспортных магистралях и в непосредственной близости от торгово-развлекательных центров предусмотрены открытые платные стоянки. По периметру каждого микрорайона намечено оборудование специальных озелененных карманов для парковки жителей. Это позволит обеспечить достаточное количество удобных и безопасных мест для стоянки автомобилей и исключить хаотичную парковку на газонах и тротуарах.

Продумывается также вопрос об удобных и безопасных местах для выгула домашних собак. Так как количество этих животных при наличии 270 тысяч жителей будет значительное, то для чистоты и порядка в районе необходима четкая организация этого процесса. Запроектированы отдельные площадки-парки с приспособленной местностью, расположенные с равными промежутками друг от друга. Они будут оборудованы специальными зонами для выгула и уборки, скамейками для хозяев, поилками, урнами. Такая система позволит обеспечить комфорт и безопасность как домашних питомцев, так и прохожих на улицах.

Принятие мер по сокращению доли льготной ипотеки с 90% до 25% может привести к некоторым изменениям на рынке недвижимости. Скорее всего цены не упадут, но темпы их роста замедлятся, особенно для однокомнатных квартир, так как именно на них был сфокусирован спрос. Возможно незначительное увеличение спроса на аренду, а также снижение цен на вторичном рынке. Объемы и темпы строительства новостроек не изменятся в ближайшие 2-3 года, так как подготовка новых проектов занимает много времени. Застройщики будут стремиться реализовать уже одобренные планы, однако в дальнейшем возможно корректирование амбициозных проектов из-за меньшего спроса.

Рынок недвижимости находится в тесной взаимосвязи с общей экономической и социальной политикой государства, поэтому возможные последствия сокращения доли льготной ипотеки до 25% следует рассматривать в более широком контексте. Многие эксперты полагают, что снижение данного вида стимулирования спроса вряд ли приведет к кардинальным изменениям, поскольку власти, скорее всего, найдут иную форму поддержки населения, направленную на обеспечение доступности жилья и поддержание активности рынка недвижимости, что является одним из ключевых факторов экономического развития страны.

Не все настроены радужно

Несмотря на то, что большинство экспертов полагают, что сокращение льготной ипотеки не приведет к радикальному спаду на рынке жилья, существует и противоположная точка зрения. Некоторые аналитики выражают опасения, что ограничение доступности ипотечного кредитования может негативно сказаться на динамике всего сектора недвижимости. По их мнению, существенное падение спроса со стороны покупателей приведет к замедлению темпов продаж как новостроек, так и объектов вторичного рынка. У застройщиков может возникнуть ряд проблем с реализацией запущенных проектов, а также с привлечением инвестиций в новые. В совокупности это может стать причиной стагнации на всем рынке недвижимости.

Примеры подобных проблем есть, причём даже у стран с мощным экономическим и финансовым потенциалом. Например, уже не первый год Китай переживает серьезный кризис на рынке недвижимости. Из-за чрезмерного стимулирования со стороны государства застройщики вложили слишком много средств в возведение нового жилья, поэтому объем недостроенной и невостребованной недвижимости накопился в больших масштабах. В условиях замедления темпов экономического роста спрос на такое количество недвижимости резко упал.

Многие застройщики оказались не в состоянии расплатиться по обязательствам перед инвесторами и банками, в результате чего начался рост финансовых проблем, а ряд крупных компаний объявил о банкротстве. Это негативно повлияло как на всю недвижимость, так и экономику Китая в целом. Перенасыщенность жилья в России может сыграть злую шутку.

Природа рынка недвижимости заключается в невысокой эластичности и неспособности оперативно реагировать на изменения спроса и предложения. Это обусловлено тем, что создание объектов недвижимости – длительный процесс, требующий больших капитальных вложений. Это включает в себя поиск и подготовку земельных участков, проектирование, согласования и получения разрешений, затем строительство. И на всём протяжении этих этапов, растянутых на годы, параметры рынка успевают кардинально измениться. Очень долго протекают процессы коррекции ранее принятых решений в сфере предложения жилья. Это делает данный рынок в значительной степени консервативным и слабо чувствительным к колебаниям спроса и внешних факторов. В такой характеристике есть как плюсы, так и минусы.

В отличие от сектора продажи и строительства недвижимости, рынок аренды жилья обладает рядом преимуществ, связанных с большей гибкостью и адаптивностью к меняющимся условиям. Во-первых, это высокая скорость реагирования на изменения спроса за счет практически мгновенной смены арендаторов. Во-вторых, данный сегмент рынка имеет гибкие возможности корректировки предложения путем повышения/понижения платы под текущие тренды. В-третьих, на этом рынке отсутствует фаза долгосрочного строительства, поэтому предложение быстро наращивается за счет перевода объектов из собственности в аренду и наоборот. Имеется в виду, что жильём может начать пользоваться владелец, а потом его сдадут в аренду. То есть ситуация способна быстро и гибко меняться.

Никакой конкретики

В настоящее время проведение долгосрочного планирования на рынке недвижимости в условиях высокой экономической и политической неопределенности представляется весьма сложной задачей. Еще недавно отрасль демонстрировала бурный рост, однако сейчас перспективы развития отрасли зависят от множества непредсказуемых факторов. Это в первую очередь связано с военным конфликтом и введенными санкциями, а также с курсом экономической политики государства в условиях новой геополитической реальности. Столь нестабильная обстановка затрудняет адекватную оценку будущего спроса и цен, прогноз динамики рынка, правильный расчет инвестиций в долгосрочные проекты. Любые планы на 5 и более лет вперед становятся чрезвычайно рискованными, так как отрасль подвержена влиянию множества трудно прогнозируемых факторов.

Что это означает для частных лиц?

Несмотря на высокую степень неопределенности, некоторые последствия текущих изменений на рынке недвижимости понятны уже сейчас. Так, очевидно, что темпы приобретения квартир в новостройках в обозримой перспективе значительно замедлятся. Если ранее высокая доступность ипотеки стимулировала массовый спрос, то теперь покупатели начнут взвешенно подходить к такому финансовому решению, тщательно просчитывая свои возможности по обслуживанию кредита. Семьи, скорее всего, перейдут к покупке жилья по мере необходимости в нем и реальной экономической целесообразности, а не ради вложения средств.

Масштабные покупки квартир для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду, безусловно, будут происходить намного реже в условиях общего снижения активности на рынке. В то же время можно ожидать роста интереса к приобретению элитной недвижимости со стороны крупных частных инвесторов. Дело в том, что у многих российских бизнесменов и компаний, работающих в сферах, подпавших под санкции, остались значительные свободные финансовые активы, которые трудно вывести за рубеж или эффективно инвестировать в отечественную экономику. Поэтому они могут начать активнее приобретать дорогие квартиры и дома в качестве альтернативного вложения средств.

В прошлом, при значительной доступности ипотечного кредитования, отдельные граждане зачастую покупали вторые или даже третьи квартиры в ипотеку или оформляли сразу несколько ипотечных займов, чтобы сдавать в аренду полученную недвижимость и извлекать доход от сдачи. Однако в условиях ужесточения требований к заемщикам и повышения процентных ставок по ипотеке, подобные инвестиционные схемы уже не будут окупаться. Ежемесячные выплаты по нескольким ипотекам станут слишком значительным финансовым бременем, не обеспечивающим должной прибыли. Следовательно, мотивация к масштабным приобретениям в ипотеку в качестве инвестиций упадет. Так что будет меньше амбициозных проектов.

Несмотря на ожидаемое замедление темпов роста на рынке недвижимости и снижение активности за счет более осмотрительного подхода к покупке, полной стагнации избежать не удастся. Застройщики, прогнозируя менее стремительный спрос, будут вынуждены корректировать свои ближайшие планы в сторону большей осторожности. Вероятно, в ближайшие несколько лет масштабы запускаемых проектов и темпы строительства нового жилья будут ниже прежних амбициозных целей, более тщательно продумывая спрос на реализуемые квадратные метры. Это позволит избежать избыточного предложения и сохранить стабильность.

В связи с ожидаемым снижением совокупного спроса и ужесточением условий финансирования, рынок недвижимости, скорее всего, продолжит естественный эволюционный процесс более глубокой сегментации. Если ранее основной акцент делался на массовое строительство эконом-класса, то теперь застройщики будут тщательнее разграничивать ниши по ценовым категориям. Так, элитный и бизнес-сегмента потребуют совершенно иного подхода: нацеленного в первую очередь на состоятельного покупателя, готового приобрести объекты повышенной комфортности по максимальной цене. Здесь востребованы глубокий анализ спроса и индивидуальный сервис.

Рынок коммерческой недвижимости не подвергнется существенному негативному воздействию в силу его принципиальных особенностей. В отличие от рынка эконом-класса и массового жилья, здесь программы льготного ипотечного кредитования практически не применялись и не оказывали значительного стимулирующего эффекта на спрос. Большинство объектов коммерческой недвижимости приобретаются за счет собственных или заемных средств компаний. Платежеспособный спрос на офисы, склады, торговые центры в основном поддерживается деловой активностью, не зависящей от программ ипотеки. Поэтому этот рынок, вероятно, продолжит развиваться под влиянием экономической конъюнктуры.

В условиях значительной неопределенности, обусловленной геополитическими рисками и нестабильной макроэкономической конъюнктурой, большинство экспертов в настоящий момент воздерживаются от детальных прогнозов долгосрочного развития рынка недвижимости. Акцент делается на осторожном анализе текущей ситуации и возможных сценариях ухудшения или улучшения в ближайшей перспективе. Понимая низкую точность прогнозов на горизонт более 1-2 лет, аналитики предпочитают фиксировать тенденции к коррекции спроса и цен, делая окончательных выводов в отношении дальнейшей динамики в долгосрочной перспективе при столь высокой неопределенности.

Строительство нового участка протяженной набережной в Анапе идет полным ходом. Работы ведет ООО «Развитие», связанное с ООО «Анапа-Стройдевелопмент» и возводящее в курорте элитный отельный комплекс из тысячи апартаментов. Компания, получившая подряд на берегоукрепление и возведение променадов протяженностью 1,5 километра вдоль морского побережья, ранее уже активно застраивала территорию Анапы элитным и масс-маркет жильём, продолжая расширять свою деятельность за счёт новых значимых для города инфраструктурных проектов. Так что организацию нельзя назвать новичком.

Что стоит учитывать? Контекст

Строительство набережной в Анапе получило огромное значение для развития данного курорта, так как позволит максимально раскрыть туристический потенциал и привлечь большее количество отдыхающих. Благоустроенная набережная с комфортабельными зонами отдыха, прогулочными тропинками и панорамными площадками поможет жителям и гостям города насладиться неповторимой красотой анапского побережья и моря, а также активно отдыхать на свежем воздухе. Это будет способствовать популяризации Анапы как туристического центра, привлечению инвестиций в развитие инфраструктуры отдыха и сферы услуг. Благоустройство набережной станет значимым импульсом для социально-экономического развития города, улучшения жизни местных жителей и повышения благосостояния всего региона.

К набережной предъявляются объективно высокие требования. Во-первых, она должна быть максимально продуманной с архитектурной и дизайнерской точки зрения, для того чтобы создать комфортную и благоустроенную среду для отдыха жителей и гостей города. Во-вторых, оснащена всем необходимым комплексом инфраструктуры – это пандусы и спуски к воде для людей с ограниченными возможностями, зоны отдыха со скамейками и зонтиками, спортивные и детские площадки, территории для занятий йогой и другими видами спорта, освещение, урны для мусора, камеры видеонаблюдения. Третьим важным требованием является поддержание безбарьерной среды и учёт всех пожеланий потенциальных посетителей для создания максимального комфорта.

Проект набережной разрабатывается комплексно и на высочайшем профессиональном уровне. Сначала производится детальный анализ всех факторов: рельефа местности, гидрографии, климатических особенностей региона, ожидаемой нагрузки от посещающих. Затем архитекторы и дизайнеры создают 3D-модель участка, определяя местоположение всех элементов: пешеходных дорожек, зон отдыха, спортплощадок, освещения и т.д. Отдельное внимание уделяется благоустройству, подбору материалов с учётом ветровой и влажностной нагрузки. Также проектируется ландшафт и выбираются растения. На следующем этапе проект прорабатывается инженерами, обеспечиваются все коммуникации и подсоединения. Затем проходит экспертиза для получения одобрения. И только после этого начинается реализация набережной под строгим контролем качества и сроков.

Чья заслуга?

При строительстве набережной привлекается целая команда квалифицированных специалистов различных профилей. Для начала, это архитекторы, которые разрабатывают концепцию и 3D-модель объекта. Затем подключаются ландшафтные дизайнеры, чтобы спроектировать благоустройство территории. Большую роль играют инженеры-строители, которые моделируют несущие конструкции, основания, инженерные коммуникации и создают графики строительства. Не обходится без дорожных инженеров для проектирования пешеходных дорожек и въездов. Привлекаются декораторы и мастера по отделке фасадов. Большую работу выполняют ландшафтные строители, укладывающие газоны, цветники и элементы благоустройства. Контроль качества осуществляют авторский надзор в лице архитекторов и инженеров-строителей.

Работа над проектом

При разработке концепта внешнего вида набережной учитывается множество важных факторов. Прежде всего, проект должен гармонично вписываться в природный ландшафт побережья, подчёркивая его красоту. Затем изучается архитектурный стиль близлежащих зданий и сооружений, чтобы новый объект не нарушал единого архитектурного пространства. Большое внимание уделяется материалам: они должны быть экологичными, стойкими к коррозии и влаге. Форма участка и перепад высот также учитываются при подборе элементов дизайна и освещения. Концепция должна создавать максимальный комфорт и эстетическое восприятие пространства для людей разного возраста. Внешний вид формируется с учётом всех этих факторов для того, чтобы набережная стала украшением побережья. Очень важен комплексный подход.

В набережную закладываются все необходимые элементы для того, чтобы она органично вписалась в общую городскую среду и стала её неотъемлемой частью. Прежде всего, архитектурные решения и материалы для отделки фасадов выбираются с учётом стиля застройки близлежащих кварталов. Также учитываются пешеходные зоны, дорожная разметка и освещение прилегающих территорий для плавного включения набережной в общий транспортный поток. Благоустраивается прилегающая территория, создаётся единое ландшафтное решение с соседними парками и скверами. На набережной планируются разнообразные зоны отдыха, торговые и развлекательные площадки, чтобы она стала полноценным продолжением городской среды и популярным местом для горожан и туристов.

Пространство для всех

При строительстве большое внимание уделяется созданию инклюзивной среды, позволяющей всем людям, независимо от возможностей, комфортно отдыхать и пользоваться объектом. Для этого продумываются специальные пандусы и поручни для людей с ограниченной подвижностью, создаются зоны отдыха с учетом их потребностей. Все неровности и изменения уровня ликвидируются, чтобы исключить риск травматизма. Для слабовидящих и незрячих используется контрастная разметка и световое оформление, а также предусматриваются тактильные направляющие. Учитываются и потребности людей с нарушениями слуха: в зонах общественных мероприятий устанавливается система звукового оповещения. Озвучивается вся ключевая информация на набережной. Все эти действия позволяют сделать объект доступным и комфортным для всех категорий населения.

В вечернее время

Освещение на набережной прорабатывается очень тщательно, так как играет огромную роль в безопасности и комфорте отдыхающих. Применяются энергоэффективные светильники с холодным белым светом, которые не напрягают глаза. Они устанавливаются вдоль всей набережной с равномерным распределением и без темных участков. Подбирается яркость так, чтобы было удобно ориентироваться ночью, но при этом не загрязнять светом ночное небо.

Точечно в зонах массового скопления людей предусматривается повышенный уровень освещения. Дополнительное декоративное освещение используется для подсветки фонтанов, водных эффектов и зеленых насаждений. Пешеходные дорожки и скамейки получают цокольное подсветку. Все это не только повышает безопасность, но и создает праздничную атмосферу для вечерних прогулок.

Без ландшафтных дизайнеров не обошлось

Озеленение набережной в Анапе является одним из приоритетных направлений при её благоустройстве. Будет использоваться декоративная зелень – растения, устойчивые к морскому климату. Вдоль набережной по обе стороны высадят аллеи из пиний и сосен, создающие естественные зоны тени.

В центральной части набережной разберут цветочные клумбы сложной геометрической формы с сезонной сменой цветов. Это будут гладиолусы, хризантемы, петунии и другие цветущие культуры. В местах массового отдыха посадят стелющиеся средиземноморские кустарники, способные покрывать значительные площади и обеспечивать тень.

Вдоль воды высадят прибрежные кустарники, укрепляющие берег: тамариск, шиповник морской и другие. На террасах набережной создадут фитодизайнерские композиции с вертикальным озеленением: пальмы, суккуленты, цветущие деревья. Они тщательно подобраны так, чтобы не конфликтовать друг с другом. Все растения будут поливаться с помощью автономной капельной системы. Это позволит создать комфортную зеленую зону.

О самых маленьких не забыли

На территории набережной в Анапе будет выделена зона для детского отдыха. Она будет максимально благоустроена и оснащена. Организуются площадки с интерактивными элементами и горками для самостоятельных игр всех возрастов. Появятся зоны песочниц с навесами от солнца, а также возможностью бесплатного арендования инвентаря. Будут установлены малые архитектурные формы: домики и беседки для ролевых игр. В центре «детского парка» разобьют цветник с разнообразными ароматными растениями. Также предусмотрят зоны активного отдыха с турниками и трамплинами.

Всё для удобства отдыхающих

При проектировании набережной в Анапе большое внимание уделяют созданию зон, удобных для организации фотосессий. Будут возведены несколько панорамных мостиков и смотровых площадок с видами на море, с фонтанами, цветочными композициями и элементами декора из натуральных материалов. Эти места позволяют получить романтичные кадры на фоне водной глади и заката. Также набережная заполучит различные зоны для создания стильных образов: со скамейками, фонарями, зелеными насаждениями. Здесь можно будет фотографироваться в паре, семьей или с компанией друзей. На входах и выходах установят информационные стенды с дополнительными реквизитами: шляпами, очками, букетами цветов. Все это даст возможность гостям и местным жителям запечатлеть замечательные кадры для созерцания в памяти об особенном месте.

Новый приказ департамента архитектуры Краснодарского края утвердил рекомендательные требования к внешнему виду зданий на территории региона. Документ распространяется как на городскую, так и сельскую застройку и касается подбора цветовых решений и материалов для фасадов, подсветки, благоустройства подъездов. В частности, муниципалитетам рекомендуется ограничить использование некоторых дешевых отделочных покрытий, которые вредят окружающей среды. Институт градостроительства надеется, что благодаря внедрению единых подходов удастся создать гармоничный архитектурный облик населенных пунктов региона.

С чем связаны запреты?

Профнастил оказался под запретом из-за ряда серьезных недостатков. Во-первых, экологические характеристики такого материала очень низкие: при производстве и утилизации выделяется много токсичных веществ, загрязняющих окружающую среду. Во-вторых, внешний вид зданий, отделанных подобным образом, получается унылым и невыразительным, создающим депрессивную атмосферу. Это не способствует формированию комфортной городской среды. В-третьих, профнастил быстро покрывается налетом и пятнами, его сложно поддерживать в чистоте. К тому же он плохо сохраняет тепло и не обеспечивает должной теплоизоляции. Из-за всех этих минусов институты градостроительства и природоохраны по всей стране начали отказываться от использования такого материала.

Но проблемы не только с профнастилом. Не все виды сайдинга получили одобрение для использования в строительстве. Это связано с тем, что некоторые типы такого отделочного материала могут представлять пожарную опасность. В частности, речь идет о системах из поливинилхлорида (ПВХ) или алюминиевого композита с полимерным покрытием. При их горении выделяются ядовитые продукты. А сама система создаёт угрозу стремительного распространения огня по фасаду и перехода пламени на соседние здания. К тому же горящие пластиковые отделочные материалы плавятся и текут вниз, что затрудняет тушение пожара. Поэтому применение подобных пожароопасных систем запрещено нормативным документом.

Плёночные покрытия для фасадов оказались под запретом из-за сниженной огнестойкости. Тонкий полимерный материал, из которого они изготавливаются, при горении воспламеняется мгновенно и горит очень интенсивно. Вспышка возгорания по такой поверхности распространяется молниеносно и создаёт огромную угрозу перехода огня на соседние этажи и здания. Кроме того, под воздействием высоких температур такие плёнки разлагаются с выделением ядовитых высокотоксичных продуктов, опасных не только для пожарных, но и для местных жителей. Тушение пожара на фасаде, облицованном подобным полимером, крайне затруднительно, а опасность распространения огня и дыма практически невозможно предотвратить. Всё это и послужило реальной угрозой для безопасности людей.

Речь не только о популярных решениях

Выше указаны именно те решения, которые в регионе чаще всего используются. Но специалисты рекомендуют обратить внимание и на другие. С ними тоже возможны проблемы. Асбестовые листы и плиты нежелательны к использованию для отделки фасадов из-за исключительно высокой токсичности самого материала. Это минеральное вещество относится к группе 1 класса опасности по классификации МАГАТЭ, поскольку доказано, что оно вызывает рак легких и мезотелиому. Микроскопические волокна асбеста, попадая в легкие, не разлагаются десятилетиями и повреждают ткани. Использование такого материала для отделки фасадов представляет опасность для здоровья людей, поскольку волокна асбеста с ярусов и крыш зданий могут распространяться воздухом и попадать в организм проходящих мимо. Это может привести к развитию онкологических заболеваний у населения в близлежащих кварталах.

Цементно-песчаный сайдинг не рекомендуется использовать для отделки фасадов из-за низкой прочности такого материала при эксплуатации в реальных погодных условиях. Цемент и песок как компоненты быстро разрушаются под воздействием влаги: дождя, снега, солнечных осадков. Вода проникает в пористую структуру сайдинга и вымывает связующее вещество. Это приводит к появлению микротрещин на поверхности уже через несколько лет после установки. Причём они будут все больше расширяться со временем. Такой сайдинг полностью теряет декоративный вид и может осыпаться фрагментами, создавая опасность для прохожих. Кроме того, сквозь трещины начинает проникать влага внутрь здания, вызывая дополнительные проблемы с сохранением теплоизоляции и конструкций.

Минераловатные плиты не рекомендуются использовать для открытой отделки фасадов, так как их пористая структура легко впитывает влагу, что ведет к разрушению материала при длительном воздействии осадков. Хотя минеральное волокно является эффективным утеплителем, оно не предназначено для эксплуатации на открытом воздухе без дополнительной защиты. Влага, проникая вглубь таких плит, вымывает связующие вещества и вызывает их расслоение. Для использования минеральной ваты на фасадах целесообразно наносить гидроизоляцию на стыки и создавать защитный барьер в виде облицовочных панелей из невпитывающих материалов: металла, керамики, кирпича, которые не допустят проникновение влаги к утеплителю.

Это было ожидаемо

Появление запретов на использование некоторых некачественных и опасных материалов для отделки фасадов в Краснодарском крае было вполне оправданным и назревшим шагом. Дело в том, что ранее застройщики все чаще применяли дешевые способы внешнего оформления зданий, такие как профлист, пленочные покрытия, пожароопасный сайдинг. Это приводило не просто к специфическому виду городской среды, но и создавало реальную угрозу экологии и безопасности жизни людей. Во многих населенных пунктах края полностью доминировали именно такие откровенно безвкусные варианты фасадов. Поэтому введение хотя бы рекомендательных требований к оформлению фасадов, ограничивающих использование наиболее проблемных материалов, стало вполне закономерным шагом.

Внедрение ограничений на использование определенных строительных материалов для отделки фасадов может быть негативно воспринято частью населения как очередные бюрократические запреты. Однако в данном конкретном случае подобные требования преследуют важную цель: обеспечить защиту здоровья и безопасности граждан. Запрещая применение опасных материалов, таких как профлист, асбест, определенные виды сайдинга, власти Краснодарского края намерены предотвратить угрозу возникновения пожаров, отравлений и онкологических заболеваний среди местного населения. С точки зрения обеспечения экологической и противопожарной безопасности, эти нововведения выглядят вполне обоснованными и оправданными.

Институтом градостроительства были подготовлены рекомендательные требования к внешнему виду и отделке фасадов зданий в Краснодарском крае. Они носят рекомендательный характер и сами по себе не являются обязательными правовыми нормативами. Однако такие требования призваны стать основой для разработки уже обязательных указаний на муниципальном уровне. То есть органы власти городов и районов Краснодарья должны будут учесть эти рекомендации при формировании собственных локальных строительных норм и правил, которые установят конкретные требования к внешнему виду застройки на данной территории.

Введение определенных стандартов отделки фасадов на муниципальном уровне позволит сформировать более единый и гармоничный облик застроенной территории. Благодаря тому, что будут ограничены наиболее диссонирующие и некрасивые материалы, городская среда приобретет более узнаваемый и уютный стиль. За счет стандартизации внешнего вида домов и сооружений жилые кварталы, улицы и площади приобретут органичный и сбалансированный ансамбль. Это позволит в значительной степени улучшить визуальное и композиционное восприятие ландшафтов. Кроме того, благодаря единообразию стиля застройки города станут более узнаваемыми и приобретут свою уникальную архитектурную идентичность.

Введение новых требований к оформлению фасадов вполне может озадачить застройщиков и жителей опасениями по поводу дополнительных расходов и подорожания недвижимости. Однако следует учесть, что есть немало безопасных, качественных и в то же время недорогих материалов и технологий для отделки, которые сегодня активно используются в объектах эконом-класса. Предусматривается запрет лишь наиболее опасных и неказистых решений, в то время как основные строительные марки кирпича, керамогранита, металлочерепицы сохранят свою доступность. С учетом существующего разнообразия приемлемых по стоимости альтернатив, новшества не приведут к значительному росту цен на готовую недвижимость по причине дополнительных издержек.

Введение требований по стандартизации отделки фасадов позволит улучшить качество городской среды, однако эти изменения мало затронут добросовестных застройщиков, уже ориентирующихся на качество и безопасность. По сути, такие компании изначально планируют использовать проверенные и прочные материалы: кирпич, керамическая плитка, натуральный камень, что соответствует будущим нормам. В то время как некоторые недобросовестные застройщики в целях экономии могли бы использовать запрещенные варианты. Таким образом, нововведения не принесут серьезных сложностей честным компаниям, а позволят исключить авантюристов и уравнять условия рынка в пользу качества.

Новый Краснодар по-прежнему остаётся на стадии концептуального проектирования, несмотря на заявленные сроки завершения работы над планировкой района. Власти края рассматривают возможность передать функции застройщика единому региональному оператору для обеспечения комплексного и сбалансированного освоения территории площадью 1500 гектаров. При этом подчёркивается, что главная цель проекта – создание необходимой инфраструктуры и объектов социальной сферы, а не извлечение коммерческой прибыли, несмотря на возможные сокращения первоначально заявленных масштабов строительства.

В долгосрочной перспективе для Нового Краснодара планируется создание развитой деловой и административной зоны, которая могла бы принять на себя функции центра принятия управленческих решений. Согласно концепции, к 2043 году сюда предполагается переселить органы власти краевого и муниципального значения из исторического центра города, сформировав на территории нового района масштабный деловой кластер с офисами организаций и ведомств, зданием Законодательного Собрания Краснодарского края, администрации Краснодара и других органов управления. По крайней мере, таков план. Это позволит разгрузить исторический центр и создать новый современный административный район, отвечающий актуальным вызовам.

Впечатляющая презентация макета «Нового Краснодара» на выставке могла создать завышенные ожидания относительно масштабов и содержания планируемого проекта. Однако с течением времени власти вынуждены были существенно скорректировать первоначально озвученные параметры. Так, численность прогнозируемого населения сократили до 220 тысяч человек вместо ранее обозначенных 270 тысяч. Уменьшилось и количество социальных объектов: если раньше планировалось построить 45 детских садов, то теперь их число составит лишь 36. Аналогично сокращено количество поликлиник с 12 до 8. Это вызывает опасения относительно того, насколько реалистичными и обоснованными были первоначальные заявления властей о масштабах района.

В условиях постоянных изменений планов и корректировок параметров проекта «Нового Краснодара», представленных на текущий момент, нельзя исключать, что концепция развития в дальнейшем будет еще неоднократно совершенствоваться и корректироваться по мере уточнения конкретных планируемых объемов строительства, технико-экономических расчетов и реалий рынка. В силу масштабности и долгосрочности реализации проекта, рассчитанного на значительный период, вполне очевидно, что первоначальные заявления властей неизбежно будут подвергаться дополнительной доработке и конкретизации по мере развития событий и уточнения всех аспектов планирования нового района.

Что с одним застройщиком?

Идея передать комплексное освоение территории «Нового Краснодара» единому региональному оператору, контролируемому властями края, вызывает наибольший резонанс и интерес у журналистов и экспертов в области градостроительства. Такая схема реализации проекта через одного застройщика пока что не находила применения в Краснодарском крае и является новеллой, предполагающей серьезные риски. В частности, возникают вопросы о том, насколько прозрачными и конкурентными будут процедуры выбора такого оператора, не приведет ли эта монополия к снижению качества строительства или замедлению темпов освоения площадок.

На первый взгляд аргументы властей об обеспечении целостности инфраструктуры при передаче всех функций одному региональному застройщику выглядят логично, однако за ними кроется целый ряд потенциальных рисков и проблемных вопросов, о которых публике не сообщается. Так, представляется сомнительным утверждение об эффективном контроле со стороны администрации за деятельностью монопольного оператора, что может привести к снижению ответственности, расточительству или даже коррупционным схемам при реализации масштабного проекта. Кроме того, нельзя исключить вероятность доминирования коммерческих, а не градостроительных интересов при такой схеме реализации, вопреки тому, что открыто утверждается. Так, публично заявленные аргументы требуют дополнительной проработки рисков подобного подхода.

Кроме того, утверждения властей о том, что основная цель проекта «Нового Краснодара» – обеспечение необходимой инфраструктурой и объектами социальной сферы, а не извлечение коммерческой выгоды, выглядят не совсем убедительно и создают дополнительные вопросы. По сути, строительство целого нового района на 1500 гектаров никак нельзя расценивать как благотворительность, поскольку оно подразумевает огромные капиталовложения и неизбежное получение экономического эффекта. Наличие коммерческой составляющей при реализации подобных проектов выглядит вполне естественным и оправданным, поэтому подчеркивание акцента исключительно на социальные аспекты вызывает определенное недоумение и вопросы о причинах такой установки. Это выглядит как попытка успокоить общественность.

Сомнения в целесообразности декларируемого акцента на некоммерческие аспекты проекта усиливаются при учете того обстоятельства, что по мере уточнения параметров планируемой застройки властями неоднократно сокращались первоначально заявленные масштабы социальной инфраструктуры. Так, по сравнению с весенней презентацией макета района, уменьшилось предполагаемое количество детских садов, поликлиник и даже численность населения нового района. Это вызывает вопросы о реальных приоритетах проекта. Подчеркивание же исключительно социального значения проекта в такой ситуации воспринимается как противоречивое.

Что остаётся за кадром?

В перспективе передача функций застройщика единому региональному оператору может негативно сказаться на будущих жителях «Нового Краснодара», лишив их возможности выбора при приобретении жилья. По факту, монопольное положение на рынке гарантирует отсутствие конкуренции между застройщиками, что исключает стимул к созданию разнообразного и качественного жилищного фонда с учетом потребностей различных покупателей. В условиях единоличного оператора населению будет навязан ограниченный перечень вариантов недвижимости без возможности сравнения предложений или поиска более подходящего варианта. Это может негативно повлиять как на цены, так и на удовлетворение спроса.

Почему нет поиска альтернатив?

Обеспечение целостности инфраструктуры в таком масштабном проекте как «Новый Краснодар» является важной задачей. Однако стоит отметить, что ее решение не обязательно сводится к передаче полномочий единому застройщику. Возможен подход, при котором власти, разработав детальную планировку района, выделяли бы отдельные участки нескольким компаниям, четко прописывая в договорах условия комплексной застройки и обеспечения инфраструктурными связями каждой очереди. Кроме того, для поддержания целостности достаточно тщательно проработать проектные решения инженерных коммуникаций и транспортных магистралей, позволяющие органично интегрировать отдельные зоны района в общую систему. Такой подход при наличии четкого контроля властей тоже мог бы обеспечить желаемый результат.

Вызывает определенную тревогу тот факт, что предложенный властями вариант передачи полномочий единому региональному застройщику декларируется как практически единственно возможный, при этом не проявляется готовности рассмотреть альтернативные подходы к реализации проекта «Нового Краснодара». Отказ от публичного обсуждения иных вариантов, в том числе предусматривающих возможность участия нескольких застройщиков, порождает сомнения в их действительном рассмотрении на этапе разработки. Это может свидетельствовать об излишней догматичности в принятии ключевых решений, не предполагающих поиска оптимальных решений и учёта различных точек зрения. Тогда как при таких масштабных проектах именно всестороннее обсуждение вариантов действительно позволило бы минимизировать риски и повысить реалистичность планов.

В процессе обсуждения и выработки основных подходов к реализации проекта «Нового Краснодара» вполне ощущается недостаток вовлечения в него широкой общественности и проведения открытых публичных слушаний. При таком масштабном преобразовании, которое затронет не только ближайшее, но и более отдаленное будущее города, крайне важно обеспечить возможность высказывания различных точек зрения и позиций всех заинтересованных сторон. Однако пока предлагаемые варианты развития ситуации формируются в основном в закрытом режиме без достаточного привлечения экспертного сообщества и жителей для всестороннего обсуждения всех аспектов проекта.

В условиях недостаточной открытости и публичного обсуждения основных решений по проекту «Нового Краснодара», журналистские расследования и публикации приобретают особую роль в объективном освещении всех сторон такого масштабного преобразования города. Именно журналистам в наибольшей степени под силу выявлять различные тонкости и риски планируемых преобразований, а также давать слово представителям всех заинтересованных в их реализации групп. В этих условиях за материалами СМИ о ходе подготовки и реализации проекта «Новый Краснодар» наверняка будут следить предельно внимательно как специалисты, так и простые граждане, чьи интересы и безопасность в значительной степени зависят от качества принимаемых решений.