В условиях экономического кризиса продолжил расти объем ввода нового жилья в России. По данным статистики, он вырос на 7,5% по сравнению с предыдущим годом и составил рекордные 110,4 миллиона квадратных метров. В то же время спрос населения на новостройки и вторичное жилье резко снизился. Если в декабре падение составляло 30-50% к прошлому месяцу, то в январе – более 50%. Эксперты связывают это с повышением ключевой ставки Центробанка, из-за чего выросли проценты по ипотеке. Увеличились размер первоначального взноса и стоимость квадратного метра, что сделало ссуду менее доступной. Также на спрос повлиял сезонный фактор.
На что ещё надо обращать внимание?
При этом объёмы ввода остаются высокими, так как ранее начатые проекты нужно достраивать. У застройщиков остаётся большое количество непроданных квадратных метров. Санкции также способствуют увеличению инвестиций в недвижимость как один из каналов вложения средств. Тем не менее, дальнейшее развитие ситуации будет зависеть от динамики ипотечных ставок и экономической обстановки.
На рынок недвижимости влияет множество переменных факторов, все учесть и предсказать развитие ситуации достаточно сложно. Помимо уровня ипотечных ставок и стоимости жилья, зависящих от макроэкономической конъюнктуры и политики регуляторов, на спрос наряду с платёжеспособным спросом населения оказывают влияние инвестиционные возможности и ожидания различных участников рынка, в том числе застройщиков и финансовых организаций.
Кроме того, необходимо учитывать сезонные колебания, а также политические и геополитические риски, определяющие инвестиционный климат. Поведение всех этих переменных зависит от целого комплекса взаимосвязанных факторов, что требует учёта множества нюансов при прогнозировании конъюнктуры жилищного рынка и принятии управленческих решений его участниками.
Вопрос препятствий
Высокая ключевая ставка, установленная Центральным банком России для регулирования инфляции, оказывает существенное негативное давление на рынок недвижимости, делая ипотечное кредитование менее доступным для населения. Повышение ставки приводит к росту процентных платежей по существующим ипотекам, а также увеличивает минимальный размер первоначального взноса и стоимость приобретения жилья в целом. Это негативно сказывается как на спросе граждан на покупку недвижимости для собственного проживания, так и на привлекательности вложений в эту отрасль.
Учитывая, что инфляция остаётся высокой, нет оснований ожидать снижения ключевой ставки ЦБ в ближайшее время, пока она используется в качестве основного инструмента политики против неё. Это не позволяет снять негативное влияние данного фактора на ситуацию в сфере недвижимости.
Что на горизонте?
Период относительно низких ставок, наблюдавшийся на протяжении последних лет и способствовавший активному развитию ипотечного кредитования как основного способа приобретения жилья, вероятно, подходит к концу. Повышение ключевой ставки Центрального банка, вызванное необходимостью борьбы с инфляцией, привело к существенному удорожанию банковского кредитования. Рост процентных ставок по ипотеке, увеличение минимальных первоначальных взносов и жесткая политика регулятора в отношении заемщиков фактически лишили многих граждан возможности взять ипотеку на выгодных условиях.
Подводные камни
С учетом высокой стоимости жилья и относительно невысоких доходов большей части населения, основным способом приобретения недвижимости для собственных нужд в последние годы стала ипотека. Благодаря периоду низких ставок по ипотечному кредитованию люди могли брать кредит под невысокий процент под залог получаемого в собственность жилья. Это позволяло растянуть выплаты на длительный срок и снизить месячную нагрузку, сделав покупку квартиры или дома по силам большей части населения. В результате доля сделок, связанных с ипотечным кредитованием, перевалила за половину всех продаж на рынке недвижимости. И именно такой механизм приобретения жилья стал наиболее распространенным в стране.
Развитие рынка недвижимости и доступность жилья для населения во многом зависят от политики в этой сфере. Государство может оказывать содействие через систему субсидирования ипотечных ставок, предоставление налоговых льгот застройщикам, а также регулирование цен на земельные участки, строительные материалы и услуги. Кроме того, оно устанавливает правила предоставления ипотечных кредитов, требования к застройщикам и контроль качества возведения объектов. Так, через нормативно-правовое регулирование и финансовую поддержку власти могут стимулировать или, наоборот, тормозить развитие рынка недвижимости и доступность жилья для граждан.
Вопрос инерции
На фоне изменений в макроэкономической ситуации и ужесточения условий ипотечного кредитования рынок недвижимости в настоящее время находится под сильным влиянием инерционных процессов. Это объясняется тем, что в отличие от других отраслей экономики, динамика на рынке жилья всегда отражает ситуацию с определенным запаздыванием. Это связано с длительными сроками проектирования, строительства и сдачи объектов недвижимости в эксплуатацию.
Поэтому на первых порах ввод нового жилья и продажи застройщиками имеющихся квартир происходят в основном по ценам и условиям, установленным в период экономического бума. Более заметное влияние ухудшения ситуации проявится на рынке лишь спустя определенное время, по мере реализации уже начатых, но еще не завершенных проектов.
Лучше брать сейчас
Хотя экономическая ситуация на данный момент не отличается стабильностью, а условия ипотечного кредитования стали жестче, покупка недвижимости именно сейчас может быть выгодной за счет нескольких факторов. Цены на новостройки пока не успели в полной мере адаптироваться к изменившимся условиям и по-прежнему основаны на прогнозах более благоприятного периода. Кроме того, застройщики будут готовы предложить покупателям дополнительные скидки и льготные условия для стимулирования продаж. Также есть шанс приобрести выгодные варианты на вторичном рынке, где цены прощупывают дно цикла. Поэтому, несмотря на неопределенность, сейчас существует возможность выгодно вложиться в недвижимость.
Неизвестность
В текущей непростой геополитической обстановке с противоречивыми тенденциями и быстро меняющимися условиями давать однозначные долгосрочные прогнозы развития рынка недвижимости представляется затруднительным. Любое обострение международной конфронтации или введение новых санкций может негативно сказаться как на инвестиционном климате и притоке капитала в страну в целом, так и на платежеспособном спросе населения.
С другой стороны, разрядка геополитических противоречий или улучшение внешнеэкономических связей могут стимулировать развитие отрасли. В таких условиях повышенной неопределенности прогнозирование может быть направлено на выявление вероятных сценариев, но оно не даст однозначный ответ прогнозирование долгосрочной динамики.
Надо учитывать специфику субъекта РФ
В силу большой территориальной протяженности России и значительных региональных особенностей экономики и рынка недвижимости общероссийская статистика не всегда позволяет точно оценить ситуацию. Во многом развитие рынка жилья будет зависеть от состояния экономики и сферы занятости конкретного региона, расположения и инфраструктуры застраиваемых территорий, а также политики местных властей. Именно поэтому при прогнозировании целесообразно фокусироваться не столько на общероссийских трендах, сколько на детальном изучении ключевых показателей спроса и предложения по отдельным регионам и городам для точного понимания перспектив.
Для получения объективной и цельной картины ситуации на рынке недвижимости необходимо учитывать мнения и оценки не только одной компании или эксперта, но и сопоставлять взгляды разных риэлторских компаний, работающих на данном рынке. Только такой подход позволит сбалансировать излишне оптимистичные или пессимистичные прогнозы отдельных игроков и понять, какие тенденции объективно складываются под влиянием различных действующих факторов. Анализ перспектив с позиций разных участников рынка даст полную и многогранную картину, не подверженную субъективному влиянию отдельных компаний, что крайне важно для принятия взвешенных решений.
Закредитованность
В текущих условиях ужесточения условий кредитования на спрос на жилье также негативно влияет высокий уровень задолженности населения. Многие граждане в предшествующие годы воспользовались доступной ипотекой не только для приобретения основного жилья, но и в целях инвестирования или покупки дополнительной недвижимости. В ситуации увеличения процентных ставок по кредитам и падения доходов населения обслуживание имеющихся ипотечных займов может стать проблематичным. Это неизбежно сказывается на готовности дальнейшего кредитования и снижает спрос.
Несмотря на временные колебания рынка и риски прогнозирования, общие тренды указывают на то, что доступность приобретения жилья в собственность для значительной части населения будет снижаться. Это вызвано как макроэкономическими факторами, так и структурными проблемами предложения. Цены на недвижимость станут расти быстрее доходов граждан по целому ряду причин. Одним словом, на фоне сохраняющихся проблем в жилищной сфере и неопределенности экономической конъюнктуры перспективы доступного приобретения жилья в обозримом будущем выглядят довольно туманными.