Новый Краснодар по-прежнему остаётся на стадии концептуального проектирования, несмотря на заявленные сроки завершения работы над планировкой района. Власти края рассматривают возможность передать функции застройщика единому региональному оператору для обеспечения комплексного и сбалансированного освоения территории площадью 1500 гектаров. При этом подчёркивается, что главная цель проекта – создание необходимой инфраструктуры и объектов социальной сферы, а не извлечение коммерческой прибыли, несмотря на возможные сокращения первоначально заявленных масштабов строительства.
В долгосрочной перспективе для Нового Краснодара планируется создание развитой деловой и административной зоны, которая могла бы принять на себя функции центра принятия управленческих решений. Согласно концепции, к 2043 году сюда предполагается переселить органы власти краевого и муниципального значения из исторического центра города, сформировав на территории нового района масштабный деловой кластер с офисами организаций и ведомств, зданием Законодательного Собрания Краснодарского края, администрации Краснодара и других органов управления. По крайней мере, таков план. Это позволит разгрузить исторический центр и создать новый современный административный район, отвечающий актуальным вызовам.
Впечатляющая презентация макета «Нового Краснодара» на выставке могла создать завышенные ожидания относительно масштабов и содержания планируемого проекта. Однако с течением времени власти вынуждены были существенно скорректировать первоначально озвученные параметры. Так, численность прогнозируемого населения сократили до 220 тысяч человек вместо ранее обозначенных 270 тысяч. Уменьшилось и количество социальных объектов: если раньше планировалось построить 45 детских садов, то теперь их число составит лишь 36. Аналогично сокращено количество поликлиник с 12 до 8. Это вызывает опасения относительно того, насколько реалистичными и обоснованными были первоначальные заявления властей о масштабах района.
В условиях постоянных изменений планов и корректировок параметров проекта «Нового Краснодара», представленных на текущий момент, нельзя исключать, что концепция развития в дальнейшем будет еще неоднократно совершенствоваться и корректироваться по мере уточнения конкретных планируемых объемов строительства, технико-экономических расчетов и реалий рынка. В силу масштабности и долгосрочности реализации проекта, рассчитанного на значительный период, вполне очевидно, что первоначальные заявления властей неизбежно будут подвергаться дополнительной доработке и конкретизации по мере развития событий и уточнения всех аспектов планирования нового района.
Что с одним застройщиком?
Идея передать комплексное освоение территории «Нового Краснодара» единому региональному оператору, контролируемому властями края, вызывает наибольший резонанс и интерес у журналистов и экспертов в области градостроительства. Такая схема реализации проекта через одного застройщика пока что не находила применения в Краснодарском крае и является новеллой, предполагающей серьезные риски. В частности, возникают вопросы о том, насколько прозрачными и конкурентными будут процедуры выбора такого оператора, не приведет ли эта монополия к снижению качества строительства или замедлению темпов освоения площадок.
На первый взгляд аргументы властей об обеспечении целостности инфраструктуры при передаче всех функций одному региональному застройщику выглядят логично, однако за ними кроется целый ряд потенциальных рисков и проблемных вопросов, о которых публике не сообщается. Так, представляется сомнительным утверждение об эффективном контроле со стороны администрации за деятельностью монопольного оператора, что может привести к снижению ответственности, расточительству или даже коррупционным схемам при реализации масштабного проекта. Кроме того, нельзя исключить вероятность доминирования коммерческих, а не градостроительных интересов при такой схеме реализации, вопреки тому, что открыто утверждается. Так, публично заявленные аргументы требуют дополнительной проработки рисков подобного подхода.
Кроме того, утверждения властей о том, что основная цель проекта «Нового Краснодара» – обеспечение необходимой инфраструктурой и объектами социальной сферы, а не извлечение коммерческой выгоды, выглядят не совсем убедительно и создают дополнительные вопросы. По сути, строительство целого нового района на 1500 гектаров никак нельзя расценивать как благотворительность, поскольку оно подразумевает огромные капиталовложения и неизбежное получение экономического эффекта. Наличие коммерческой составляющей при реализации подобных проектов выглядит вполне естественным и оправданным, поэтому подчеркивание акцента исключительно на социальные аспекты вызывает определенное недоумение и вопросы о причинах такой установки. Это выглядит как попытка успокоить общественность.
Сомнения в целесообразности декларируемого акцента на некоммерческие аспекты проекта усиливаются при учете того обстоятельства, что по мере уточнения параметров планируемой застройки властями неоднократно сокращались первоначально заявленные масштабы социальной инфраструктуры. Так, по сравнению с весенней презентацией макета района, уменьшилось предполагаемое количество детских садов, поликлиник и даже численность населения нового района. Это вызывает вопросы о реальных приоритетах проекта. Подчеркивание же исключительно социального значения проекта в такой ситуации воспринимается как противоречивое.
Что остаётся за кадром?
В перспективе передача функций застройщика единому региональному оператору может негативно сказаться на будущих жителях «Нового Краснодара», лишив их возможности выбора при приобретении жилья. По факту, монопольное положение на рынке гарантирует отсутствие конкуренции между застройщиками, что исключает стимул к созданию разнообразного и качественного жилищного фонда с учетом потребностей различных покупателей. В условиях единоличного оператора населению будет навязан ограниченный перечень вариантов недвижимости без возможности сравнения предложений или поиска более подходящего варианта. Это может негативно повлиять как на цены, так и на удовлетворение спроса.
Почему нет поиска альтернатив?
Обеспечение целостности инфраструктуры в таком масштабном проекте как «Новый Краснодар» является важной задачей. Однако стоит отметить, что ее решение не обязательно сводится к передаче полномочий единому застройщику. Возможен подход, при котором власти, разработав детальную планировку района, выделяли бы отдельные участки нескольким компаниям, четко прописывая в договорах условия комплексной застройки и обеспечения инфраструктурными связями каждой очереди. Кроме того, для поддержания целостности достаточно тщательно проработать проектные решения инженерных коммуникаций и транспортных магистралей, позволяющие органично интегрировать отдельные зоны района в общую систему. Такой подход при наличии четкого контроля властей тоже мог бы обеспечить желаемый результат.
Вызывает определенную тревогу тот факт, что предложенный властями вариант передачи полномочий единому региональному застройщику декларируется как практически единственно возможный, при этом не проявляется готовности рассмотреть альтернативные подходы к реализации проекта «Нового Краснодара». Отказ от публичного обсуждения иных вариантов, в том числе предусматривающих возможность участия нескольких застройщиков, порождает сомнения в их действительном рассмотрении на этапе разработки. Это может свидетельствовать об излишней догматичности в принятии ключевых решений, не предполагающих поиска оптимальных решений и учёта различных точек зрения. Тогда как при таких масштабных проектах именно всестороннее обсуждение вариантов действительно позволило бы минимизировать риски и повысить реалистичность планов.
В процессе обсуждения и выработки основных подходов к реализации проекта «Нового Краснодара» вполне ощущается недостаток вовлечения в него широкой общественности и проведения открытых публичных слушаний. При таком масштабном преобразовании, которое затронет не только ближайшее, но и более отдаленное будущее города, крайне важно обеспечить возможность высказывания различных точек зрения и позиций всех заинтересованных сторон. Однако пока предлагаемые варианты развития ситуации формируются в основном в закрытом режиме без достаточного привлечения экспертного сообщества и жителей для всестороннего обсуждения всех аспектов проекта.
В условиях недостаточной открытости и публичного обсуждения основных решений по проекту «Нового Краснодара», журналистские расследования и публикации приобретают особую роль в объективном освещении всех сторон такого масштабного преобразования города. Именно журналистам в наибольшей степени под силу выявлять различные тонкости и риски планируемых преобразований, а также давать слово представителям всех заинтересованных в их реализации групп. В этих условиях за материалами СМИ о ходе подготовки и реализации проекта «Новый Краснодар» наверняка будут следить предельно внимательно как специалисты, так и простые граждане, чьи интересы и безопасность в значительной степени зависят от качества принимаемых решений.