Принятие мер по сокращению доли льготной ипотеки с 90% до 25% может привести к некоторым изменениям на рынке недвижимости. Скорее всего цены не упадут, но темпы их роста замедлятся, особенно для однокомнатных квартир, так как именно на них был сфокусирован спрос. Возможно незначительное увеличение спроса на аренду, а также снижение цен на вторичном рынке. Объемы и темпы строительства новостроек не изменятся в ближайшие 2-3 года, так как подготовка новых проектов занимает много времени. Застройщики будут стремиться реализовать уже одобренные планы, однако в дальнейшем возможно корректирование амбициозных проектов из-за меньшего спроса.
Рынок недвижимости находится в тесной взаимосвязи с общей экономической и социальной политикой государства, поэтому возможные последствия сокращения доли льготной ипотеки до 25% следует рассматривать в более широком контексте. Многие эксперты полагают, что снижение данного вида стимулирования спроса вряд ли приведет к кардинальным изменениям, поскольку власти, скорее всего, найдут иную форму поддержки населения, направленную на обеспечение доступности жилья и поддержание активности рынка недвижимости, что является одним из ключевых факторов экономического развития страны.
Не все настроены радужно
Несмотря на то, что большинство экспертов полагают, что сокращение льготной ипотеки не приведет к радикальному спаду на рынке жилья, существует и противоположная точка зрения. Некоторые аналитики выражают опасения, что ограничение доступности ипотечного кредитования может негативно сказаться на динамике всего сектора недвижимости. По их мнению, существенное падение спроса со стороны покупателей приведет к замедлению темпов продаж как новостроек, так и объектов вторичного рынка. У застройщиков может возникнуть ряд проблем с реализацией запущенных проектов, а также с привлечением инвестиций в новые. В совокупности это может стать причиной стагнации на всем рынке недвижимости.
Примеры подобных проблем есть, причём даже у стран с мощным экономическим и финансовым потенциалом. Например, уже не первый год Китай переживает серьезный кризис на рынке недвижимости. Из-за чрезмерного стимулирования со стороны государства застройщики вложили слишком много средств в возведение нового жилья, поэтому объем недостроенной и невостребованной недвижимости накопился в больших масштабах. В условиях замедления темпов экономического роста спрос на такое количество недвижимости резко упал.
Многие застройщики оказались не в состоянии расплатиться по обязательствам перед инвесторами и банками, в результате чего начался рост финансовых проблем, а ряд крупных компаний объявил о банкротстве. Это негативно повлияло как на всю недвижимость, так и экономику Китая в целом. Перенасыщенность жилья в России может сыграть злую шутку.
Природа рынка недвижимости заключается в невысокой эластичности и неспособности оперативно реагировать на изменения спроса и предложения. Это обусловлено тем, что создание объектов недвижимости – длительный процесс, требующий больших капитальных вложений. Это включает в себя поиск и подготовку земельных участков, проектирование, согласования и получения разрешений, затем строительство. И на всём протяжении этих этапов, растянутых на годы, параметры рынка успевают кардинально измениться. Очень долго протекают процессы коррекции ранее принятых решений в сфере предложения жилья. Это делает данный рынок в значительной степени консервативным и слабо чувствительным к колебаниям спроса и внешних факторов. В такой характеристике есть как плюсы, так и минусы.
В отличие от сектора продажи и строительства недвижимости, рынок аренды жилья обладает рядом преимуществ, связанных с большей гибкостью и адаптивностью к меняющимся условиям. Во-первых, это высокая скорость реагирования на изменения спроса за счет практически мгновенной смены арендаторов. Во-вторых, данный сегмент рынка имеет гибкие возможности корректировки предложения путем повышения/понижения платы под текущие тренды. В-третьих, на этом рынке отсутствует фаза долгосрочного строительства, поэтому предложение быстро наращивается за счет перевода объектов из собственности в аренду и наоборот. Имеется в виду, что жильём может начать пользоваться владелец, а потом его сдадут в аренду. То есть ситуация способна быстро и гибко меняться.
Никакой конкретики
В настоящее время проведение долгосрочного планирования на рынке недвижимости в условиях высокой экономической и политической неопределенности представляется весьма сложной задачей. Еще недавно отрасль демонстрировала бурный рост, однако сейчас перспективы развития отрасли зависят от множества непредсказуемых факторов. Это в первую очередь связано с военным конфликтом и введенными санкциями, а также с курсом экономической политики государства в условиях новой геополитической реальности. Столь нестабильная обстановка затрудняет адекватную оценку будущего спроса и цен, прогноз динамики рынка, правильный расчет инвестиций в долгосрочные проекты. Любые планы на 5 и более лет вперед становятся чрезвычайно рискованными, так как отрасль подвержена влиянию множества трудно прогнозируемых факторов.
Что это означает для частных лиц?
Несмотря на высокую степень неопределенности, некоторые последствия текущих изменений на рынке недвижимости понятны уже сейчас. Так, очевидно, что темпы приобретения квартир в новостройках в обозримой перспективе значительно замедлятся. Если ранее высокая доступность ипотеки стимулировала массовый спрос, то теперь покупатели начнут взвешенно подходить к такому финансовому решению, тщательно просчитывая свои возможности по обслуживанию кредита. Семьи, скорее всего, перейдут к покупке жилья по мере необходимости в нем и реальной экономической целесообразности, а не ради вложения средств.
Масштабные покупки квартир для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду, безусловно, будут происходить намного реже в условиях общего снижения активности на рынке. В то же время можно ожидать роста интереса к приобретению элитной недвижимости со стороны крупных частных инвесторов. Дело в том, что у многих российских бизнесменов и компаний, работающих в сферах, подпавших под санкции, остались значительные свободные финансовые активы, которые трудно вывести за рубеж или эффективно инвестировать в отечественную экономику. Поэтому они могут начать активнее приобретать дорогие квартиры и дома в качестве альтернативного вложения средств.
В прошлом, при значительной доступности ипотечного кредитования, отдельные граждане зачастую покупали вторые или даже третьи квартиры в ипотеку или оформляли сразу несколько ипотечных займов, чтобы сдавать в аренду полученную недвижимость и извлекать доход от сдачи. Однако в условиях ужесточения требований к заемщикам и повышения процентных ставок по ипотеке, подобные инвестиционные схемы уже не будут окупаться. Ежемесячные выплаты по нескольким ипотекам станут слишком значительным финансовым бременем, не обеспечивающим должной прибыли. Следовательно, мотивация к масштабным приобретениям в ипотеку в качестве инвестиций упадет. Так что будет меньше амбициозных проектов.
Несмотря на ожидаемое замедление темпов роста на рынке недвижимости и снижение активности за счет более осмотрительного подхода к покупке, полной стагнации избежать не удастся. Застройщики, прогнозируя менее стремительный спрос, будут вынуждены корректировать свои ближайшие планы в сторону большей осторожности. Вероятно, в ближайшие несколько лет масштабы запускаемых проектов и темпы строительства нового жилья будут ниже прежних амбициозных целей, более тщательно продумывая спрос на реализуемые квадратные метры. Это позволит избежать избыточного предложения и сохранить стабильность.
В связи с ожидаемым снижением совокупного спроса и ужесточением условий финансирования, рынок недвижимости, скорее всего, продолжит естественный эволюционный процесс более глубокой сегментации. Если ранее основной акцент делался на массовое строительство эконом-класса, то теперь застройщики будут тщательнее разграничивать ниши по ценовым категориям. Так, элитный и бизнес-сегмента потребуют совершенно иного подхода: нацеленного в первую очередь на состоятельного покупателя, готового приобрести объекты повышенной комфортности по максимальной цене. Здесь востребованы глубокий анализ спроса и индивидуальный сервис.
Рынок коммерческой недвижимости не подвергнется существенному негативному воздействию в силу его принципиальных особенностей. В отличие от рынка эконом-класса и массового жилья, здесь программы льготного ипотечного кредитования практически не применялись и не оказывали значительного стимулирующего эффекта на спрос. Большинство объектов коммерческой недвижимости приобретаются за счет собственных или заемных средств компаний. Платежеспособный спрос на офисы, склады, торговые центры в основном поддерживается деловой активностью, не зависящей от программ ипотеки. Поэтому этот рынок, вероятно, продолжит развиваться под влиянием экономической конъюнктуры.
В условиях значительной неопределенности, обусловленной геополитическими рисками и нестабильной макроэкономической конъюнктурой, большинство экспертов в настоящий момент воздерживаются от детальных прогнозов долгосрочного развития рынка недвижимости. Акцент делается на осторожном анализе текущей ситуации и возможных сценариях ухудшения или улучшения в ближайшей перспективе. Понимая низкую точность прогнозов на горизонт более 1-2 лет, аналитики предпочитают фиксировать тенденции к коррекции спроса и цен, делая окончательных выводов в отношении дальнейшей динамики в долгосрочной перспективе при столь высокой неопределенности.